Articles and news

Vad är en ’variabel provision’ och varför ska hem säljare kräva det?

denna veckas kolumn är avsedd att hjälpa dem som kan dra nytta av en bättre förståelse för hur fastighetsmäklare betalas. Om du redan är väl insatt i detta, vänligen bära med mig medan jag delar lite information med dem som inte är så väl informerade.

innan jag förklarar vad en variabel provision är, låt mig förklara vem som betalar — och vem som får — provisionerna i den typiska fastighetstransaktionen.

normalt betalar säljare hela provisionen till noteringsagenten, som sedan kompenserar agenten som representerar köparen. Hur provisioner betalas och delas är det primära syftet med Multi-List — Tjänsten, eller ”MLS” – att tillhandahålla ett system för ”samarbete och kompensation.”Om du är medlem i en MLS (ett måste om du vill göra mer än bara muntliga fastigheter), förbinder du dig att lägga alla dina listor på det så att andra MLS-medlemmar kan visa och sälja dem. MLS-listor avslöjar hur mycket den” samarbetsvilliga ” mäklaren kommer att kompenseras av noteringsagenten för att anskaffa köparen.

fastighetsbolag får inte diktera, dela eller diskutera de provisioner som deras agenter debiterar säljare. Att göra det skulle utgöra prisfästning, ett federalt brott enligt Sherman Anti-Trust Act från 1890. Mäklare kan dock diktera det belopp som varje agent erbjuder till andra agenter som säljer sina listor. På Golden Real Estate kräver vi, som de flesta mäklarfirmor, att våra mäklareförbund erbjuder minst 2.8% ”co-op” – provision. Att erbjuda mindre kan resultera, jag har hittat, i färre visningar av andra MLS-medlemmar.

det finns en del historia bakom den 2.8% co-op-kommissionen. Innan justitiedepartementet förbjöd fastighetsbranschen från att delta i fastställandet av fastighetskommissioner, fastställde Denver Board of Realtors räntan till 7% och knöt co-op-kommissionen till 40% av det, vilket är 2.8%. Noteringsprovisioner började falla på grund av konkurrens när Fastighetsmäklare inte längre kunde berätta för säljare att det fanns en ”standard” provision, men co-op-kommissionen förblev på 2.8% för att försäkra att deras listor visades av agenter. Som ett resultat, det är inte ovanligt nu för notering agenter för att få mindre på stängning än köparens agenter, även om de absorberar alla kostnader för notering ett hem — skyltar, reklam, foton, videoturer, visar service, iscensättning samråd, etc.

kanske du har sett annonser som erbjuder en ” 1% notering provision.”Sådana annonser döljer (utom i deras finstilta) det faktum att ytterligare 2,8% läggs till för att kompensera köparens agent. Som nämnts ovan innehåller noteringsprovisionen vad noteringsagenten kommer att betala köparens agent, så att främja en ”1% noteringskommission” är helt enkelt vilseledande eller vilseledande reklam.

som sagt, låt mig nu förklara vad en ”variabel provision” är och varför säljare bör kräva det.

en variabel provision är en som reduceras när noteringsagenten inte behöver kompensera en köpares agent-med andra ord när noteringsagenten säljer en notering till sin egen köpare eller till en orepresenterad köpare, till exempel en Öppet husbesökare. Listningsagenter gillar att” dubbla ” en lista, för att göra det kan fördubbla vad de tjänar på en viss transaktion.

säljare vill verkligen att deras noteringsagent ska motiveras att sälja sina egna listor, men när det händer, ska agenten dela sin lycka med säljaren? Det är syftet med den variabla kommissionen.

vanligtvis listar jag ett hem för 5.6%, begår hälften av det (2.8%) för att betala en co-op-provision, men jag minskar min provision till 4.6% när jag säljer hemmet själv. På så sätt tjänar jag fortfarande mer, men min säljare betalar mindre. Jag vill att det ska vara en win / win.

MLS-regler kräver att varje notering avslöjar förekomsten av en variabel provision, så att mäklare som representerar köpare vet vad de står inför om deras köpare måste konkurrera med en annan köpare som inte har sin egen agent.

innan du skickar ett erbjudande frågar köparens agenter vanligtvis noteringsagenten om det finns andra erbjudanden i handen. Om MLS indikerar att det finns en variabel provision, kommer köparens agent att vilja veta om några av erbjudandenen är från orepresenterade köpare och i så fall beloppet för den variabla provisionsdifferensen. Om skillnaden (som med mina listor) är 1%, Vet köparens agent att hans kunds erbjudande måste vara 1% högre än ett orepresenterat köparens erbjudande för att vara lika monetärt värde för säljaren.

på samma sätt kan noteringsagenten vid möte med icke-representerade köpare ge dem råd om att den variabla provisionen gör sitt erbjudande värt 1% mer om de inte anlitar en agent för att representera dem.

på Golden Real Estate har vi andra belöningar som vi kan erbjuda den orepresenterade köparen, inklusive” totally free moving ” — fri användning av våra rörliga lastbilar, fri rörlig arbetskraft, gas och förpackningsmaterial — om de väljer att arbeta med oss istället för att anställa en köparens agent.

i princip anser jag att en variabel provision bör ingå i varje noteringsavtal. Min egen forskning om såld notering på MLS fann dock att mindre än 20% av dem indikerade en variabel provision. Med andra ord undertecknade mer än 80% av säljarna ett noteringsavtal som gör det möjligt för deras agent att behålla 100% av sin provision om de slutar försäljningen.

min forskning har också visat att ungefär 7% av alla fastighetsförsäljningar är dubbla. Således missade cirka 7% av de 80% en rabatt på flera tusen dollar i sin fastighetskommission som de kanske hade haft genom att lista med, säg, en gyllene Fastighetsmäklare.

många bostäder säljs innan de görs aktiva på MLS. Några, men inte alla, sätts på MLS efter stängning, visar noll dagar på marknaden. Jag nämnde ovan att 7% av MLS-försäljningen totalt sett är dubbeländad, men den andelen hoppar till ungefär 31% för MLS-försäljning med noll dagar på marknaden. Av dessa indikerade 70% inte en variabel provision. Många av dessa säljare, kan man anta, inte bara inte få så högt pris för sitt hem som de kan ha om det hade satts på MLS som en aktiv notering, men också förlorat på en rabatterad provision.

det bör noteras att medan MLS anser att en variabel provision är värd att ha sitt eget datafält, saknar standardlistningskontraktet någon plats att ange en variabel provision. Om kontraktet hade ett avsnitt för att ange den informationen kan fler säljare fråga om det innan de undertecknar. Istället, om inte din agent erbjuder det proaktivt, som vi gör, kanske du inte tänker fråga om att inkludera det som en extra bestämmelse.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.