Articles and news

Vad Är Översatsklausul I Egendom?

en översatsklausul ingår vanligtvis i ett avtal om försäljning av kommersiella fastigheter och gör det möjligt för den säljande parten att få mer pengar efter att försäljningen är klar och den överenskomna utlösningshändelsen inträffar. Generellt är utlösningshändelsen en ökning av fastighetens värde i framtiden. I den här artikeln, Vad är översatsklausul i egendom, tar vi en titt på processen och de alternativ som finns tillgängliga för dig.

gratis inledande Telefondiskussion

för en gratis inledande diskussion om hur vi kan hjälpa dig att hantera de rättsliga konsekvenserna av att inkludera en översatsklausul i ett kommersiellt fastighetsförsäljningskontrakt, kontakta oss idag. Vi har erfarenhet av att hantera alla former av kommersiella fastighetsförhandlingar och vi kommer att granska din situation och diskutera de alternativ som är öppna för dig på ett tydligt och lättillgängligt sätt. Tidig juridisk experthjälp kan hjälpa dig att undvika stressen att hantera dessa frågor på egen hand. Ring oss bara på 0345 901 0445 eller klicka här för att göra en gratis förfrågan och en medlem av teamet kommer tillbaka till dig.

finns det olika typer av avtal?

en säljare kan skydda en överskottsbetalning på olika sätt. Betalningsskyldigheten är ett avtalsavtal mellan de två parterna som styr deras förhållande. Du riskerar att inte kunna ta ut betalning om du helt litar på avtalsförpliktelsen och inte ger någon säkerhet i händelse av att kontraktet bryts. Ett specialfordon (SPV) med få tillgångar att driva är särskilt oroande om utvecklaren i fråga använder detta som en mekanism för att köpa marken.

skydd genom en juridisk avgift på titeln som säljs är en typ av skydd, men utvecklare motsätter sig ofta det. Varje utvecklingsfinansiär kommer sannolikt att kräva en första juridisk avgift på fastigheten som utvecklas, därför kan det vara svårt att utveckla en webbplats med hjälp av en juridisk avgift för att skydda ett översatsavtal.

lokala råd bör också fortsätta med försiktighet om de avser att använda restriktiva förbund eller lösenband för att skydda en överskottsbetalning från att samlas in. Med hjälp av ett restriktivt förbund är det nödvändigt att bevara en del mark som drar nytta av de begränsningar som införs genom begränsningsavtalet. Om detta inte är fallet kommer det begränsade förbundet att förklaras ogiltigt. För att säkerställa att inga normativa rättigheter utvecklas över tid, skulle en lösenremsa kräva noggrann övervakning. Behållandet av en lösenremsa i avsaknad av ett bakgrundsavtal som handlar om framtida betalningar skyddar inte betalningen eller säkerställer att den bästa ersättningen erhålls vid försäljningen av den ursprungliga webbplatsen.

att inkludera ett positivt förbund i ett kontrakt som skyddas av en begränsning av titeln är den vanligaste tekniken för att skydda ett överarbete från att förverkas. Som ett resultat är en köpare förbjuden att avyttra fastigheten utan att först få mottagarens samtycke enligt överlagsavtalet. Ett positivt kontraktskrav skulle också kräva att begränsningen upphävs eller samtycke ges vid betalning, om kontraktet skulle uppfyllas.

vilka händelser utlöser en översatsklausul?

som tidigare nämnts, en översatsklausul mandat köparen att göra en extra betalning till säljaren, som representerar en del av det högre värdet av fastigheten/marken när en överenskommen utlösningshändelse inträffar. Denna händelse kan inkludera:

  • godkännande för utveckling eller ändring av användning.
  • Avyttring av fastigheten / marken med förmån för bygglov.
  • tidigt genomförande av bygglov och bortskaffande av fastigheten/marken med förmån för detta bygglov.
  • Avyttring av fastigheten / marken till ett högre pris inom en fast tidsperiod.
  • bortskaffande av den slutförda utvecklingen.

Överskottsavsättningar gör det möjligt för säljaren att sälja till fastighetens/markens nuvarande marknadsvärde utan att behöva ge upp en del av utvecklingspotentialen när den realiseras.

situationer där en översatsklausul kanske inte är fördelaktig

översatsbestämmelser, även om de är användbara i vissa försäljningskontrakt, kanske inte är lämpliga i alla fall, såsom:

  • om sannolikheten för att marken / egendomen utvecklas är avlägsen kan kostnaden för att ordna detaljerade betalningsbestämmelser uppväga sannolikheten för att överskottsbetalningen görs.
  • Översatsklausuler kan också påverka det ursprungliga köpeskillingen som köparen är villig att betala för fastigheten/marken.
  • när en köpare köper egendom / mark i syfte att omutveckla den omedelbart, är det ofta föredraget för säljaren att ge köparen ett alternativ eller ingå ett villkorat avtal för försäljningen. Slutförande sker först när bygglov beviljas, och inköpspriset kan sedan beräknas baserat på marknadsvärdet med hjälp av det faktiska planeringsgodkännandet som erhållits.

vad blir betalningen?

när man bestämmer hur mycket man ska betala och hur man beräknar beloppet är det viktigt att hålla sakerna så enkla som möjligt; detta säkerställer att det finns lite utrymme för fel och att resultatet korrekt återspeglar båda parternas mål.

vanligtvis kommer det belopp som ska betalas att vara en procentandel av värdeökningen som orsakas av planeringstillståndet eller skillnaden mellan det pris till vilket köparen köpte fastigheten och det pris till vilket den såldes, om betalningen utlöses av fastighetens återförsäljning.

typiskt kommer kostnaden att bestämmas med hjälp av en öppen marknadsbedömning. För att säkerställa exakta jämförelser kommer mark att värderas samma dag med och utan bygglov (påverkas inte av inflation eller ekonomiska händelser etc). I vissa fall kommer en fast betalning baserad på mätning att betalas, till exempel för varje enhet eller kvadratmeter skapad; i dessa fall är det viktigt att förstå hur dessa mätningar kommer att bestämmas.

är betalningen tillräcklig för att fullgöra skyldigheten?

det är viktigt att denna del av avtalet skrivs på ett enkelt sätt; annars kan komplikationer och kryphål uppstå. För att undvika detta är det viktigt att skaffa sakkunnig juridisk rådgivning.

i de flesta fall kommer overages att vara en engångsbetalning som bestäms av fastighetens ursprungliga, unika utveckling. Detta öppnar dock dörren för utvecklaren att genomföra en liten värdeförbättring för att ”rensa bort” översatsningen innan man gör mycket större och mer betydande justeringar. Även om detta kan rädda köparen från att betala dyra avgifter, skulle det vara dåligt för säljaren, särskilt om pengarna användes för att köpa något annat. För detta ändamål är det nödvändigt att inkludera en klausul i god tro i kontraktet för att skydda säljaren från exploatering, eller att ange en minimibestämmelse innan översatsning sparkar in, eventuellt cirka 10%.

hur vi kan hjälpa

vi har en dokumenterad meritlista för att utarbeta översatsavtal. Vi kommer att guida dig genom processen och se till att alla kontroller utförs snabbt och effektivt och vi är övertygade om att med rätt advokater vid din sida, hela processen kommer att verka mer hanterbar och mycket mindre skrämmande.

hur man kontaktar våra kommersiella fastigheter advokater

det är viktigt för dig att vara väl informerade om de frågor och eventuella konsekvenser av att inkludera en översatsklausul i en fastighet köpeavtal. Expert juridiskt stöd är dock avgörande för att säkerställa ett positivt resultat i ditt ärende.

för att tala med våra kommersiella fastigheter advokater idag, helt enkelt ringa oss på 0345 901 0445, eller klicka här för att göra en gratis förfrågan. Vi är välkända över hela landet och kan hjälpa var du än är baserad. Vi har även kontor i Cheshire och London.

författad av Ben Trott publicerat i kommersiella fastigheter, nyheter taggade som

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.