Articles and news

ce este un comision variabil și de ce ar trebui să o ceară vânzătorii de case?

coloana din această săptămână este destinată să-i ajute pe cei care ar putea beneficia de o mai bună înțelegere a modului în care sunt plătiți brokerii imobiliari. Dacă sunteți deja bine versat în acest sens, vă rugăm să poarte cu mine în timp ce eu împărtășesc unele informații cu cei care nu sunt la fel de bine informați.

înainte de a explica ce este un comision variabil, permiteți — mi să explic cine plătește — și cine primește-Comisioanele din tranzacția imobiliară tipică.

în mod normal, vânzătorii plătesc comisionul integral agentului de listare, care apoi compensează agentul care reprezintă cumpărătorul. Modul în care comisioanele sunt plătite și partajate este scopul principal al Serviciului Multi-listă sau „MLS” — de a oferi un sistem de „cooperare și compensare”.”Dacă sunteți membru al unui MLS (o necesitate dacă doriți să faceți mai mult decât o proprietate imobiliară din gură în gură), vă angajați să vă puneți toate listele pe ea, astfel încât alți membri MLS să le poată arăta și vinde. Listările MLS dezvăluie cât de mult brokerul „cooperant” va fi compensat de agentul de listare pentru achiziționarea cumpărătorului.

firmele imobiliare nu pot dicta, partaja sau discuta ratele de comision pe care agenții lor le percep vânzătorilor. A face acest lucru ar constitui fixarea prețurilor, o infracțiune federală în temeiul Sherman Anti-Trust Act din 1890. Cu toate acestea, brokerajele pot dicta suma pe care fiecare agent o oferă altor agenți care își vând listările. La Golden Real Estate, noi, la fel ca majoritatea brokerilor, solicităm ca asociații noștri brokeri să ofere un comision minim de 2,8% „co-op”. Oferind mai puțin ar putea duce, am găsit, în mai puține spectacole de alți membri MLS.

există o istorie în spatele acestui comision de cooperare de 2,8%. Înainte ca Departamentul de Justiție să interzică industriei imobiliare să se angajeze în stabilirea comisioanelor Imobiliare, Denver Board of Realtors a fixat rata la 7% și a raportat Comisia cooperativă la 40% din aceasta, ceea ce reprezintă 2,8%. Comisioanele de listare au început să scadă din cauza concurenței odată ce agenții imobiliari nu mai puteau spune vânzătorilor că există o comisie „standard”, dar Comisia cooperativă a rămas la 2,8% pentru a se asigura că listările lor au fost afișate de agenți. Drept urmare, nu este neobișnuit acum ca agenții de listare să primească mai puțin la închidere decât agenții cumpărătorilor, chiar dacă absorb toate costurile listării unei case — semne, publicitate, fotografii, tururi video, servicii de afișare, consultări etc.

poate că ați văzut anunțuri care oferă un „comision de listare de 1%.”Astfel de anunțuri ascund (cu excepția tipăririi lor fine) faptul că se adaugă 2,8% suplimentar pentru a compensa agentul cumpărătorului. După cum sa menționat mai sus, Comisia de listare include ceea ce agentul de listare va plăti agentul cumpărătorului, astfel încât promovarea unui „comision de listare 1%” este, pur și simplu, o publicitate înșelătoare sau înșelătoare.

acestea fiind spuse, permiteți-mi să explic acum ce este o „comisie variabilă” și de ce vânzătorii ar trebui să o solicite.

un comision variabil este unul care este redus atunci când agentul de listare nu trebuie să compenseze agentul unui cumpărător — cu alte cuvinte atunci când agentul de listare vinde o listare propriului său cumpărător sau unui cumpărător nereprezentat, cum ar fi un vizitator al casei deschise. Agenților de listare le place să „încheie dublu” o listare, deoarece acest lucru poate dubla ceea ce câștigă într-o anumită tranzacție.

vânzătorii doresc cu siguranță ca agentul lor de listare să fie motivat să-și vândă propriile listări, dar când se întâmplă acest lucru, agentul ar trebui să-și împărtășească norocul cu vânzătorul? Acesta este scopul comisionului variabil.

de obicei, listez o casă pentru 5,6%, angajând jumătate din aceasta (2,8%) să plătească un comision cooperativ, dar îmi reduc comisionul la 4,6% atunci când vând singur casa. În acest fel, câștig mai mult, dar vânzătorul meu plătește mai puțin. Vreau să fie un câștig / câștig.

Regulile MLS impun ca fiecare listare să dezvăluie existența unui comision variabil, astfel încât brokerii care reprezintă cumpărătorii să știe cu ce se confruntă în cazul în care cumpărătorul lor trebuie să concureze cu un alt cumpărător care nu are propriul său agent.

înainte de a trimite o ofertă, agenții cumpărătorilor întreabă de obicei agentul de listare dacă există alte oferte în mână. Dacă MLS indică faptul că există un comision variabil, agentul cumpărătorului va dori să știe dacă vreuna dintre oferte provine de la cumpărători nereprezentați și, dacă da, valoarea diferențialului variabil al comisionului. Dacă diferența (ca și în cazul listărilor mele) este de 1%, atunci agentul cumpărătorului știe că oferta clientului său trebuie să fie cu 1% mai mare decât oferta unui cumpărător nereprezentat pentru a avea o valoare monetară egală cu vânzătorul.

de asemenea, atunci când se întâlnește cu cumpărătorii nereprezentați, agentul de listare îi poate sfătui că comisionul variabil face oferta lor în valoare de 1% mai mult dacă nu angajează un agent pentru a-i reprezenta.

la Golden Real Estate, avem alte recompense pe care le putem oferi cumpărătorului nereprezentat, inclusiv „mișcare complet gratuită” — utilizarea gratuită a camioanelor noastre în mișcare, forță de muncă în mișcare gratuită, gaz și materiale de ambalare — dacă aleg să lucreze cu noi în loc să angajeze un agent al cumpărătorului.

ca o chestiune de principiu, cred că un comision variabil ar trebui să facă parte din fiecare acord de listare. Cu toate acestea, propria mea cercetare a listării vândute pe MLS a constatat că mai puțin de 20% dintre aceștia au indicat un comision variabil. Cu alte cuvinte, mai mult de 80% dintre vânzători au semnat un acord de listare care permite agentului lor să păstreze 100% din comisionul lor dacă încheie dublu vânzarea.

cercetările mele au arătat, de asemenea, că aproximativ 7% din totalul vânzărilor imobiliare sunt dublu încheiate. Astfel, aproximativ 7% din care 80% ratat pe o reducere de mai multe mii de dolari în Comisia lor imobiliare pe care le-ar fi bucurat de listarea cu, să zicem, un agent imobiliar de aur.

multe case sunt vândute înainte de a fi active pe MLS. Unele, dar nu toate, sunt puse pe MLS după închidere, arătând zero zile pe piață. Am menționat mai sus că 7% din vânzările MLS globale sunt dublu încheiate, dar acest procent sare la aproximativ 31% pentru vânzările MLS cu zero zile pe piață. Dintre acestea, 70% nu au indicat un comision variabil. Mulți dintre acești vânzători, se poate presupune, nu numai că nu au primit un preț la fel de mare pentru casa lor pe cât ar fi putut dacă ar fi fost pus pe MLS ca o listă activă, dar și pierdut pe un comision redus.

trebuie remarcat faptul că, în timp ce MLS consideră un comision variabil demn de a avea propriul câmp de date, contractul standard de listare nu are niciun loc pentru a specifica un comision variabil. Dacă contractul avea o secțiune pentru a introduce aceste informații, mai mulți vânzători ar putea întreba despre aceasta înainte de a semna. În schimb, cu excepția cazului în care agentul dvs. îl oferă în mod proactiv, așa cum facem noi, este posibil să nu vă gândiți să întrebați despre includerea acestuia ca o prevedere suplimentară.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.