Articles and news

Ce Este Clauza De Surplus În Proprietate?

o clauză de surplus este de obicei inclusă într-un contract de vânzare de proprietăți comerciale și permite părții care vinde să primească mai mulți bani după ce vânzarea este finalizată și are loc evenimentul declanșator convenit. În general, evenimentul declanșator este o creștere a valorii proprietății în viitor. În acest articol, Ce este clauza overage în proprietate, vom lua o privire la procesul implicat și opțiunile disponibile pentru tine.

discuție telefonică inițială gratuită

pentru o discuție inițială gratuită despre cum vă putem ajuta să faceți față implicațiilor legale ale includerii unei clauze de exces într-un contract de vânzare de proprietăți comerciale, luați legătura cu noi astăzi. Avem experiență în a face cu toate formele de negocieri comerciale de proprietate și vom revizui situația dumneavoastră și să discute opțiunile deschise pentru tine într-un mod clar și abordabil. Asistența juridică timpurie a experților vă poate ajuta să evitați stresul de a face față acestor probleme pe cont propriu. Pur și simplu sunați-ne la 0345 901 0445 sau faceți clic aici pentru a face o anchetă gratuită și un membru al echipei vă va contacta.

există diferite tipuri de acorduri?

un vânzător poate proteja o plată excedentară într-o varietate de moduri. Obligația de a plăti este un acord contractual între cele două părți care guvernează relația lor. Riscați să nu puteți colecta plata dacă vă bazați în totalitate pe obligația contractuală și nu furnizați nicio garanție în cazul încălcării contractului. Un vehicul cu destinație specială (SPV) cu puține active de urmărit este deosebit de îngrijorător dacă dezvoltatorul în cauză folosește acest lucru ca mecanism pentru achiziționarea terenului.

protecția printr-o taxă legală asupra titlului vândut este un tip de protecție, dar dezvoltatorii se opun frecvent. Orice finanțator de dezvoltare este probabil să solicite o primă taxă legală asupra proprietății în curs de dezvoltare, prin urmare, utilizarea unei taxe legale pentru a proteja un acord de surplus poate face dificilă dezvoltarea unui site.

consiliile locale ar trebui, de asemenea, să procedeze cu prudență dacă intenționează să utilizeze legăminte restrictive sau benzi de răscumpărare pentru a proteja o plată excesivă de a fi colectată. Cu utilizarea unui legământ restrictiv, este necesar să se păstreze unele terenuri care beneficiază de restricțiile impuse de Pactul de limitare. În caz contrar, Convenția restrânsă va fi declarată nulă și neavenită. Pentru a se asigura că nu s-au dezvoltat drepturi prescriptive în timp, o bandă de răscumpărare ar necesita o monitorizare atentă. Păstrarea unei benzi de răscumpărare în absența unui acord de fond care se ocupă de plățile viitoare nu va proteja plata sau nu va asigura că cea mai bună considerație este obținută la vânzarea site-ului original.

includerea unui legământ pozitiv într-un contract care este protejat de o limitare a titlului este cea mai comună tehnică pentru protejarea unui surplus de a fi pierdut. Drept urmare, unui cumpărător i se interzice să dispună de proprietate fără a obține mai întâi consimțământul beneficiarului în temeiul Acordului de supraaglomerare. O cerință contractuală pozitivă ar necesita, de asemenea, ridicarea restricției sau furnizarea consimțământului la plată, în cazul în care contractul urma să fie îndeplinit.

ce evenimente declanșează o clauză de depășire?

după cum s-a menționat anterior, o clauză de excedent mandatează cumpărătorul să efectueze o plată suplimentară către vânzător, reprezentând o parte din valoarea mai mare a proprietății/terenului atunci când are loc un eveniment declanșator convenit. Acest eveniment ar putea include:

  • acordarea aprobării pentru dezvoltare sau schimbarea utilizării.
  • eliminarea proprietății/terenului cu beneficiul permisiunii de planificare.
  • implementarea timpurie a permisiunii de planificare și eliminarea proprietății/terenului cu beneficiul acelei autorizații de planificare.
  • cedarea proprietății/terenului la un preț mai mare într-o perioadă de timp fixă.
  • eliminarea dezvoltării finalizate.

provizioanele pentru surplus permit vânzătorului să vândă la valoarea de piață curentă a proprietății/terenului fără a trebui să renunțe la o parte din potențialul de dezvoltare atunci când este realizat.

situațiile în care o clauză privind surplusul poate să nu fie avantajoasă

dispozițiile privind surplusul, deși utile în unele contracte de vânzare, pot să nu fie adecvate în toate cazurile, cum ar fi:

  • dacă probabilitatea ca terenul/proprietatea să fie dezvoltată este îndepărtată, costul aranjării unor dispoziții de plată elaborate poate depăși probabilitatea efectuării plății excedentare.
  • clauzele de supraaglomerare pot avea, de asemenea, un impact asupra prețului inițial de achiziție pe care cumpărătorul este dispus să îl plătească pentru proprietate/teren.
  • atunci când un cumpărător cumpără proprietăți/terenuri cu scopul de a le redezvolta imediat, este adesea preferat ca vânzătorul să ofere cumpărătorului o opțiune sau să se angajeze într-un contract condiționat pentru vânzare. Finalizarea are loc numai după ce se acordă permisiunea de planificare, iar prețul de achiziție poate fi apoi calculat pe baza valorii de piață folosind aprobarea efectivă de planificare obținută.

care va fi plata?

când stabiliți cât trebuie să plătiți și cum să calculați suma, este esențial să păstrați lucrurile cât mai simple posibil; acest lucru asigură că există puțin spațiu pentru erori și că rezultatul reflectă cu exactitate obiectivele ambelor părți.

de obicei, suma plătibilă va fi un procent din creșterea valorii cauzată de permisul de planificare sau diferența dintre prețul la care cumpărătorul a cumpărat proprietatea și prețul la care a fost vândută, dacă plata este declanșată de revânzarea proprietății.

de obicei, costul va fi determinat folosind o evaluare a pieței deschise. Pentru a asigura comparații corecte, terenurile vor fi evaluate în aceeași zi cu și fără permisiunea de planificare (neafectate de inflație sau evenimente economice etc.). În unele cazuri, se va plăti o plată fixă bazată pe măsurare, cum ar fi pentru fiecare unitate sau metru pătrat creat; în aceste cazuri, este esențial să înțelegem cum vor fi determinate aceste măsurători.

este plata suficientă pentru îndeplinirea obligației?

este vital ca această secțiune a Acordului să fie scrisă într-o manieră directă; în caz contrar, pot apărea complicații și lacune. Pentru a evita acest lucru, este esențial să dobândiți un consilier juridic specializat.

în majoritatea cazurilor, surplusurile vor fi o plată unică determinată de dezvoltarea inițială, unică a proprietății. Acest lucru, cu toate acestea, deschide ușa pentru dezvoltator să întreprindă un pic de îmbunătățire a valorii, în scopul de a „clar off” surplusul înainte de a face ajustări mult mai mari și mai substanțiale. În timp ce acest lucru poate salva cumpărătorul de la plata taxelor scumpe, ar fi rău pentru vânzător, mai ales dacă banii erau folosiți pentru a cumpăra altceva. În acest scop, este necesar să se includă o clauză de bună credință în contract pentru a proteja vânzătorul de exploatare sau pentru a specifica o prevedere minimă înainte de începerea supraaglomerării, eventual aproximativ 10%.

cum putem ajuta

avem o experiență dovedită în ceea ce privește redactarea acordurilor privind surplusul de vârstă. Vă vom ghida prin acest proces și vă vom asigura că toate verificările sunt efectuate rapid și eficient și credem cu tărie că, cu avocații potriviți alături de dvs., întregul proces va părea mai ușor de gestionat și mult mai puțin descurajant.

cum să contactați avocații noștri imobiliari comerciali

este important să fiți bine informați cu privire la problemele și posibilele implicații ale includerii unei clauze de surplus într-un contract de cumpărare a proprietății. Cu toate acestea, asistența juridică de specialitate este crucială în ceea ce privește asigurarea unui rezultat pozitiv în cazul dumneavoastră.

pentru a vorbi cu avocații noștri de proprietate comercială astăzi, pur și simplu sunați-ne la 0345 901 0445 sau faceți clic aici pentru a face o anchetă gratuită. Suntem bine cunoscuți în întreaga țară și vă putem ajuta oriunde vă aflați. Avem, de asemenea, birouri cu sediul în Cheshire și Londra.

scris de Ben Trott postat în proprietate comercială, știri etichetate ca

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.