Articles and news

Co To jest „zmienna prowizja” i dlaczego sprzedawcy domów powinni jej żądać?

w tym tygodniu kolumna ma pomóc tym, którzy mogą skorzystać z lepszego zrozumienia, w jaki sposób Pośrednicy nieruchomości są wypłacane. Jeśli jesteś już dobrze zorientowany w tym, proszę o cierpliwość, a ja podzielę się informacjami z tymi, którzy nie są tak dobrze poinformowani.

zanim wyjaśnię, co to jest zmienna prowizja, wyjaśnię, kto płaci — a kto otrzymuje-prowizje w typowej transakcji na rynku nieruchomości.

Zwykle Sprzedający płacą pełną prowizję agentowi aukcyjnemu, który następnie rekompensuje agentowi reprezentującemu kupującego. Sposób wypłacania i współdzielenia prowizji jest podstawowym celem usługi Multi-List, lub ” MLS „- zapewnienie systemu ” współpracy i rekompensaty.”Jeśli jesteś członkiem MLS (koniecznością, jeśli chcesz zrobić więcej niż tylko word-of-mouth nieruchomości), zobowiązujesz się do umieszczania wszystkich swoich ofert na nim tak, że inni członkowie MLS mogą pokazać i sprzedać je. MLS listings ujawnia, ile „współpracujący” broker zostanie zrekompensowany przez agenta Aukcyjnego za pozyskanie kupującego.

firmy zajmujące się nieruchomościami nie mogą dyktować, dzielić się ani omawiać stawek prowizji, które ich agenci pobierają od sprzedawców. Uczynienie tego stanowiłoby ustalanie cen, przestępstwo federalne na mocy Sherman Anti-Trust Act z 1890 roku. Domy maklerskie mogą jednak dyktować kwotę, jaką każdy agent oferuje innym agentom, którzy sprzedają swoje oferty. W Golden Real Estate, podobnie jak większość domów maklerskich, wymagamy, aby nasi współpracownicy brokerzy oferowali minimum 2,8% prowizji „co-op”. Oferowanie mniej może skutkować, znalazłem, w mniejszej ilości pokazów przez innych członków MLS.

za tą 2,8% prowizją spółdzielczą kryje się jakaś historia. Zanim Departament Sprawiedliwości zakazał branży nieruchomości angażowania się w ustalanie prowizji od nieruchomości, Denver Board of Realtors ustalił stawkę na 7% , a prowizję spółdzielczą na 40%, czyli 2,8%. Prowizje Aukcyjne zaczęły spadać z powodu konkurencji, gdy Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mogli już powiedzieć sprzedawcom, że istnieje” standardowa ” prowizja, ale prowizja kooperacyjna pozostała na poziomie 2,8%, aby zapewnić, że ich oferty zostały pokazane przez agentów. W rezultacie nierzadko zdarza się, że agenci aukcji otrzymują mniej przy zamknięciu niż agenci kupujących, mimo że pochłaniają wszystkie koszty aukcji domu — znaki, reklamy, zdjęcia, wycieczki wideo, Pokazywanie usług, konsultacje inscenizacyjne itp.

być może widziałeś reklamy oferujące ” 1% prowizji od aukcji.”Takie reklamy ukrywają (poza drobnym drukiem) fakt, że dodatkowe 2,8% jest dodawane w celu zrekompensowania agenta kupującego. Jak wspomniano powyżej, prowizja za wystawienie obejmuje to, co agent Aukcyjny zapłaci agentowi kupującego, więc promowanie „1% prowizji za wystawienie” jest po prostu reklamą wprowadzającą w błąd lub wprowadzającą w błąd.

to powiedziawszy, pozwól mi teraz wyjaśnić, co to jest „zmienna prowizja” i dlaczego sprzedawcy powinni jej żądać.

zmienna prowizja jest taka, która jest zmniejszana, gdy agent Giełdowy nie musi kompensować agenta kupującego — innymi słowy, gdy agent giełdowy sprzedaje ofertę swojemu nabywcy lub niereprezentowanemu nabywcy, na przykład odwiedzającemu dom otwarty. Agenci giełdowi lubią „podwoić” ofertę, ponieważ może to podwoić to, co zarabiają na danej transakcji.

Sprzedawcy z pewnością chcą, aby ich agent aukcji był zmotywowany do sprzedaży własnych ofert, ale kiedy tak się dzieje, czy agent powinien dzielić się szczęściem ze sprzedawcą? Taki jest cel zmiennej Komisji.

zazwyczaj wymieniam dom za 5,6%, połowę z tego (2,8%) przeznaczam na płacenie prowizji Spółdzielczej, ale obniżam prowizję do 4,6%, gdy sam sprzedaję Dom. W ten sposób nadal zarabiam więcej, ale mój sprzedawca płaci mniej. Chcę, żeby to była wygrana/wygrana.

Zasady MLS wymagają, aby każda oferta ujawniała istnienie zmiennej prowizji, aby brokerzy reprezentujący kupujących wiedzieli, z czym mają do czynienia w przypadku, gdy ich kupujący musi konkurować z innym kupującym, który nie ma własnego agenta.

przed złożeniem oferty agenci kupujących zazwyczaj pytają agenta giełdowego, czy są inne oferty w zasięgu ręki. Jeśli MLS wskazuje, że istnieje zmienna prowizja, agent kupującego będzie chciał wiedzieć, czy którakolwiek z ofert pochodzi od niereprezentowanych kupujących, a jeśli tak, to wysokość zmiennej różnicy prowizji. Jeśli różnica (jak w przypadku moich ofert) wynosi 1%, agent kupującego wie, że oferta jego klienta musi być o 1% wyższa niż oferta niereprezentowanego kupującego, aby była równa wartości pieniężnej sprzedawcy.

podobnie, podczas spotkania z niereprezentowanymi kupującymi, agent aukcji może im doradzić, że zmienna prowizja sprawia, że ich oferta jest warta 1% więcej, jeśli nie zaangażują agenta do ich reprezentowania.

w Golden Real Estate mamy inne nagrody, które możemy zaoferować niereprezentowanemu kupującemu, w tym” całkowicie bezpłatne przeprowadzki ” — bezpłatne korzystanie z naszych ruchomych ciężarówek, bezpłatnej pracy w ruchu, gazu i materiałów opakowaniowych — jeśli zdecydują się współpracować z nami zamiast zatrudniać agenta kupującego.

co do zasady uważam, że zmienna prowizja powinna być częścią każdej umowy notowania. Jednak moje własne badania dotyczące sprzedaży na MLS wykazały, że mniej niż 20% z nich wskazywało na zmienną prowizję. Innymi słowy, ponad 80% sprzedawców podpisało umowę aukcyjną, która pozwala ich przedstawicielowi zachować 100% prowizji, jeśli podwoi sprzedaż.

moje badania wykazały również, że około 7% wszystkich sprzedaży nieruchomości są dwustronne. Tak więc o 7% z tego 80% brakowało na multi-tysiąc dolarów zniżki w ich prowizji nieruchomości, które mogą mieć korzystających przez aukcji z, powiedzmy, Złoty Agent nieruchomości.

wiele domów jest sprzedawanych przed ich aktywnością w MLS. Niektóre, ale nie wszystkie, są wprowadzane do MLS po zamknięciu, pokazując zero dni na rynku. Wspomniałem powyżej, że 7% sprzedaży MLS ogólnie są dwustronne, ale ten procent skacze do około 31% dla sprzedaży MLS z zerowym dniem na rynku. Spośród nich 70% nie wskazywało na zmienną prowizję. Wielu z tych sprzedawców, można przypuszczać, nie tylko nie dostało tak wysokiej ceny za swój dom, jak mogliby mieć, gdyby został umieszczony na MLS jako aktywny wykaz, ale także stracił na obniżonej prowizji.

należy zauważyć, że chociaż MLS uznaje zmienną prowizję za godną posiadania własnego pola danych, w standardowej umowie notowań brakuje miejsca na określenie zmiennej prowizji. Jeśli umowa zawiera sekcję, w której można wprowadzić te informacje, więcej sprzedawców może zapytać o to przed podpisaniem. Zamiast tego, o ile twój agent nie zaoferuje go proaktywnie, tak jak my, możesz nie myśleć o zapytaniu o włączenie go jako dodatkowego postanowienia.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.