Articles and news

Wat Is een “variabele Commissie” en waarom zouden huisverkopers deze moeten eisen?

de column van deze week is bedoeld om degenen te helpen die zouden kunnen profiteren van een beter begrip van hoe makelaars in onroerend goed worden betaald. Als je al goed thuis bent in dit, neem dan even geduld met me op terwijl ik wat informatie Deel met degenen die niet zo goed op de hoogte zijn.

voordat ik uitleg wat een variabele Commissie is, wil ik uitleggen wie de commissies betaalt — en wie ontvangt — in de typische vastgoedtransactie.

normaal gesproken betalen verkopers de volledige provisie aan de beursgenoteerde agent, die vervolgens de agent die de koper vertegenwoordigt, compenseert. Hoe commissies worden betaald en gedeeld is het primaire doel van de Multi-List Service, of “MLS” — om een systeem van “samenwerking en compensatie te bieden.”Als je lid bent van een MLS (een must als je meer wilt doen dan alleen mond-tot-mond onroerend goed), je commit aan het zetten van al uw advertenties op het, zodat andere MLS-leden kunnen tonen en verkopen. MLS listings onthullen hoeveel de” samenwerkende ” makelaar zal worden gecompenseerd door de notering agent voor het verkrijgen van de koper.

vastgoedbedrijven mogen de commissietarieven die hun agenten aan verkopers aanrekenen, niet dicteren, delen of bespreken. Om dit te doen zou prijsafspraken zijn, een federale overtreding onder de Sherman Anti-Trust Act van 1890. Makelaardijen kunnen echter dicteren het bedrag dat elke agent biedt aan andere agenten die hun aanbiedingen verkopen. Bij Golden Real Estate eisen wij, zoals de meeste makelaars, dat onze makelaars een minimum van 2,8% “co-op” commissie aanbieden. Het aanbieden van minder kan resulteren, heb ik gevonden, in minder shows door andere MLS leden.

er is enige geschiedenis achter die 2,8% co – op commissie. Voordat het Ministerie van Justitie verbood de vastgoedsector van het aangaan van de vaststelling van onroerend goed commissies, de Denver Board of Realtors vast het tarief op 7% en gekoppeld de co-op commissie op 40% van dat, dat is 2,8%. Notering commissies begon te dalen als gevolg van de concurrentie zodra Makelaars niet langer kon vertellen verkopers was er een “standaard” Commissie, maar de co-op commissie bleef op 2,8% om ervoor te zorgen dat hun aanbiedingen kreeg getoond door agenten. Als gevolg daarvan, het is niet ongewoon nu voor het aanbieden van agenten om minder te ontvangen bij het sluiten dan agenten van kopers, ook al absorberen ze alle kosten van het aanbieden van een huis-tekenen, reclame, foto ‘ s, video tours, het tonen van service, enscenering consultaties, enz.

misschien hebt u advertenties gezien met een “1% listing Commissie.”Dergelijke advertenties verbergen (behalve in de kleine lettertjes) het feit dat een extra 2,8% wordt toegevoegd om de agent van de koper te compenseren. Zoals hierboven vermeld, omvat de notering Commissie wat de notering agent zal betalen de agent van de koper, dus het bevorderen van een” 1% notering Commissie ” is, heel eenvoudig, misleidende of misleidende reclame.

dat gezegd hebbende, laat me nu uitleggen wat een “variabele Commissie” is en waarom verkopers het zouden moeten vragen.

een variabele provisie is een provisie die wordt verlaagd wanneer de beursgenoteerde agent De agent van een koper niet hoeft te compenseren — met andere woorden wanneer de beursgenoteerde agent een aanbieding verkoopt aan zijn eigen koper of aan een niet-vertegenwoordigde koper, zoals een open huisbezoeker. Notering agenten willen “double-end” een notering, omdat dit kan verdubbelen wat ze verdienen op een bepaalde transactie.

verkopers willen zeker dat hun beursgenoteerde agent gemotiveerd wordt om hun eigen advertenties te verkopen, maar als dat gebeurt, moet de agent dan zijn geluk met de verkoper delen? Dat is het doel van de variabele Commissie.

gewoonlijk geef ik een woning op voor 5,6%, waarbij de helft daarvan (2,8%) wordt besteed aan het betalen van een co-op-commissie, maar ik verlaag mijn Commissie tot 4,6% wanneer ik het huis zelf verkoop. Op die manier verdien ik nog steeds meer, maar mijn verkoper betaalt minder. Ik wil dat het een win / win situatie is.

MLS-regels vereisen dat elke notering het bestaan van een variabele provisie openbaar maakt, zodat makelaars die kopers vertegenwoordigen weten waar ze mee te maken hebben in het geval dat hun koper moet concurreren met een andere koper die zijn eigen agent niet heeft.

alvorens een offerte in te dienen, vragen de agenten van de kopers gewoonlijk aan de beursgenoteerde agent of er andere aanbiedingen in de hand zijn. Als de MLS aangeeft dat er een variabele Commissie is, zal de agent van de koper willen weten of een van de aanbiedingen afkomstig is van niet-vertegenwoordigde kopers en, zo ja, het bedrag van het variabele commissieverschil. Als het verschil (zoals bij mijn aanbiedingen) 1% is, dan weet de agent van de koper dat het aanbod van zijn klant 1% hoger moet zijn dan het aanbod van een niet-vertegenwoordigde koper om van gelijke geldwaarde voor de verkoper te zijn.

bij een ontmoeting met niet-vertegenwoordigde kopers kan de beursgenoteerde agent hen ook adviseren dat de variabele Commissie hun aanbod 1% meer waard maakt als ze geen agent inschakelen om hen te vertegenwoordigen.

Bij Golden Real Estate hebben we andere beloningen die we de niet — vertegenwoordigde koper kunnen bieden, waaronder “volledig vrij bewegen” — gratis gebruik van onze bewegende vrachtwagens, gratis bewegende arbeid, gas en verpakkingsmateriaal-als ze ervoor kiezen om met ons te werken in plaats van een agent van een koper in te huren.

in principe ben ik van mening dat een variabele Commissie deel moet uitmaken van elke noteringsovereenkomst. Echter, mijn eigen onderzoek van verkochte notering op de MLS bleek dat minder dan 20% van hen Wees op een variabele Commissie. Met andere woorden, meer dan 80% van de verkopers ondertekenden een noteringsovereenkomst die hun agent in staat stelt om 100% van hun commissie te houden als ze de verkoop dubbel beëindigen.

uit mijn onderzoek is ook gebleken dat ongeveer 7% van alle verkopen van onroerend goed een dubbele bestemming heeft. Dus ongeveer 7% van die 80% gemist op een multi-duizend-dollar korting in hun onroerend goed Commissie die ze zouden kunnen hebben genoten door vermelding met, Laten we zeggen, een gouden makelaar.

veel woningen worden verkocht voordat ze actief worden op de MLS. Sommige, maar niet alle, worden op de MLS gezet na het sluiten, met nul dagen op de markt. Ik heb hierboven vermeld dat 7% van de MLS-verkoop over het algemeen zijn double-ended, maar dat percentage springt naar ruwweg 31% voor MLS-verkoop met nul dagen op de markt. Daarvan gaf 70% geen variabele Commissie aan. Veel van die verkopers, kan men vermoeden, niet alleen niet krijgen zo hoog een prijs voor hun huis als ze zouden hebben als het op de MLS als een actieve aanbieding, maar ook verloren op een korting Commissie.

opgemerkt moet worden dat, hoewel het MLS van mening is dat een variabele Commissie het waard is om een eigen gegevensveld te hebben, het standaardlistingcontract geen plaats heeft om een variabele Commissie te specificeren. Als het contract had een sectie om die informatie in te voeren, meer verkopers kunnen vragen over het voor de ondertekening. In plaats daarvan, tenzij uw agent biedt het proactief, zoals wij doen, kunt u niet denken om te vragen over het opnemen van het als een aanvullende bepaling.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.