Articles and news

Hva Er En ‘Variabel Provisjon’ Og Hvorfor Bør Hjem Selgere Kreve Det?

denne ukens kolonne er ment å hjelpe de som kan ha nytte av en bedre forståelse av hvordan eiendomsmeglere blir betalt. Hvis du allerede er godt kjent med dette, vær så snill å bære med meg mens jeg deler litt informasjon med de som ikke er så godt informert.

før jeg forklarer hva en variabel provisjon er, la meg forklare hvem som betaler — og hvem som mottar — provisjonene i den typiske eiendomstransaksjonen.

vanligvis betaler selgere hele provisjonen til noteringsagenten, som deretter kompenserer agenten som representerer kjøperen. Hvordan provisjoner betales og deles er hovedformålet Med Multi-List — Tjenesten, eller «MLS» – å gi et system med «samarbeid og kompensasjon.»Hvis du er medlem AV EN MLS (et must hvis du vil gjøre mer enn bare muntlig eiendom), forplikter du deg til å sette alle oppføringene dine på det slik at andre mls-medlemmer kan vise og selge dem. MLS-oppføringer avslører hvor mye» samarbeidende » megleren vil bli kompensert av noteringsagenten for å skaffe kjøperen.

Eiendomsfirmaer kan ikke diktere, dele eller diskutere provisjonssatsene som deres agenter belaster selgere. Å gjøre det ville utgjøre prisfastsettelse, en føderal lovbrudd under Sherman Anti-Trust Act av 1890. Meglerhus kan imidlertid diktere hvor mye hver agent tilbyr til andre agenter som selger sine oppføringer. På Golden Real Estate krever vi, som de fleste meglerhus, at våre meglerforeninger tilbyr minimum 2,8% «co-op» – kommisjon. Tilbyr mindre kan resultere, jeg har funnet, i færre visninger av andre mls medlemmer.

Det er litt historie bak den 2,8% samarbeidskommisjonen. Før Justisdepartementet forbød eiendomsbransjen fra å engasjere seg i fastsetting av eiendomsmegling provisjoner, Denver Styret Realtors fast rente på 7% og pegged co-op kommisjonen på 40% av det, som er 2.8%. Notering provisjoner begynte å falle på grunn av konkurranse når Realtors ikke lenger kunne fortelle selgere det var en «standard» kommisjon, men co-op kommisjonen forble på 2,8% for å sikre sine oppføringer ble vist av agenter. Som et resultat er det ikke uvanlig nå for noteringsagenter å motta mindre ved lukking enn kjøpernes agenter, selv om de absorberer alle kostnadene ved å notere et hjem — skilt, reklame, bilder, videoturer, viser service, iscenesettelse konsultasjoner, etc.

kanskje du har sett annonser som tilbyr en » 1% noteringskommisjon.»Slike annonser skjuler (unntatt i sin fine print) det faktum at ytterligere 2,8% er lagt til for å kompensere kjøperens agent. Som nevnt ovenfor inkluderer noteringskommisjonen hva noteringsagenten vil betale kjøperens agent, så å fremme en «1% noteringskommisjon» er ganske enkelt misvisende eller villedende reklame.

når det er sagt, la meg nå forklare hva en «variabel provisjon» er og hvorfor selgere bør kreve det.

en variabel provisjon er en som reduseres når noteringsagenten ikke trenger å kompensere en kjøpers agent-med andre ord når noteringsagenten selger en oppføring til sin egen kjøper eller til en ikke-representert kjøper, for eksempel en åpen husbesøkende. Oppføringsagenter liker å «doble» en oppføring, fordi det kan doble det de tjener på en gitt transaksjon.

Selgere vil sikkert at deres oppføringsagent skal motiveres til å selge sine egne oppføringer, men når det skjer, bør agenten dele sin lykke med selgeren? Det er formålet med variable kommisjonen.

Vanligvis lister jeg et hjem for 5,6%, og forplikter halvparten av det (2,8%) til å betale en samarbeidskommisjon, men jeg reduserer provisjonen til 4,6% når jeg selger hjemmet selv. På den måten tjener jeg fortsatt mer, men selgeren betaler mindre. Jeg vil at det skal være en vinn / vinn.

mls-regler krever at hver oppføring avslører eksistensen av en variabel provisjon, slik at meglere som representerer kjøpere, vet hva de står overfor i tilfelle kjøperen må konkurrere med en annen kjøper som ikke har sin egen agent.

før du sender inn et tilbud, spør kjøpernes agenter vanligvis oppføringsagenten om det er andre tilbud i hånden. HVIS MLS indikerer at det er en variabel provisjon, vil kjøperens agent ønsker å vite om noen av tilbudene er fra urepresentert kjøpere og, i så fall, mengden av variabel provisjon differensial. Hvis differensialet (som med mine oppføringer) er 1%, vet kjøperens agent at kundens tilbud må være 1% høyere enn et urepresentert kjøpers tilbud for å være av lik pengeverdi til selgeren.

på samme måte, når de møter med urepresenterte kjøpere, kan noteringsagenten gi dem råd om at den variable provisjonen gjør tilbudet verdt 1% mer hvis de ikke engasjerer en agent til å representere dem.

På Golden Real Estate har Vi andre belønninger vi kan tilby den urepresenterte kjøperen, inkludert» helt gratis flytting » — fri bruk av våre bevegelige lastebiler, gratis bevegelige arbeidskraft, gass og emballasje — hvis de velger å jobbe med oss i stedet for å ansette en kjøpers agent.

som en prinsippsak tror jeg at en variabel provisjon bør være en del av hver noteringsavtale. Men min egen forskning av solgt notering på MLS fant at mindre enn 20% av dem indikerte en variabel provisjon. Med andre ord signerte mer enn 80% av selgerne en oppføringsavtale som gjør at deres agent kan beholde 100% av provisjonen hvis de dobler salget.

min forskning har også vist at omtrent 7% av alle eiendomssalg er dobbelte. Dermed ca 7% av at 80% gikk glipp av en multi-tusen dollar rabatt i deres eiendomsmegling kommisjon som de kanskje har hatt ved å liste med, si, En Gylden Eiendomsmegler.

Mange boliger selges før de blir aktive på MLS. Noen, men ikke alle, blir satt på MLS etter lukking, og viser null dager på markedet. Jeg nevnte ovenfor at 7% AV mls-salget generelt er dobbelt-ended, men den prosentandelen hopper til omtrent 31% FOR mls-salg med null dager på markedet. Av disse indikerte 70% ikke en variabel provisjon. Mange av disse selgerne, man kan anta, ikke bare fikk ikke så høy pris for deres hjem som de kan ha hvis det hadde blitt satt PÅ MLS som en aktiv oppføring, men også tapt på en rabattert provisjon.

det skal bemerkes at MENS MLS anser en variabel provisjon verdig til å ha sitt eget datafelt, mangler standardoppføringskontrakten noe sted å spesifisere en variabel provisjon. Hvis kontrakten hadde en del for å angi denne informasjonen, kan flere selgere spørre om det før de signerer. I stedet, med mindre din agent tilbyr det proaktivt, som vi gjør, kan du ikke tenke å spørre om å inkludere det som en ekstra bestemmelse.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.