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財産の超過条項とは?

超過条項は、通常、商業用不動産販売契約に含まれており、販売が完了し、合意された”トリガーイベント”が発生した後、販売当事者がより多くの金銭を受 一般的に、トリガーイベントは、将来のプロパティの値の増加です。 この記事では、プロパティの超過句は何ですか、私たちは関係するプロセスとあなたに利用可能なオプションを見てみましょう。

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契約にはさまざまな種類がありますか?

売り手は、さまざまな方法で超過料金の支払いを保護することができます。 支払う義務は、両者の関係を支配する両当事者間の契約上の合意です。 お客様は、契約上の義務に完全に依存し、契約に違反した場合にセキュリティを提供しない場合、支払いを回収できないリスクを冒します。 問題の開発者が土地を購入するメカニズムとしてこれを使用している場合、追求する資産が少ない特別目的車(SPV)は特に懸念されます。

販売されているタイトルに対する法的請求による保護は保護の一種ですが、開発者は頻繁にそれに反対しています。 任意の開発資金提供者は、開発されているプロパティの最初の法的請求を必要とする可能性があります,したがって、超過契約を保護するために法的

地方議会は、超過料金の徴収を防ぐために制限条項または身代金ストリップを使用する場合も同様に注意して進めるべきである。 制限規約を使用すると、制限規約によって課された制限から利益を得るいくつかの土地を保存する必要があります。 これが事実でない場合、制限された契約は無効と宣言されます。 時間の経過とともに規範的な権利が開発されないようにするために、身代金ストリップは慎重な監視を必要とするでしょう。 将来の支払いを扱う背景契約がない場合に身代金ストリップを保持することは、支払いを保護したり、元のサイトの販売で最善の配慮が得られる

所有権の制限によって保護されている契約に肯定的な契約を含めることは、超過が没収されることから保護するための最も一般的な手法です。 その結果、購入者は、超過契約に基づく受益者の同意を最初に得ることなく、財産を処分することを禁止されています。 肯定的な契約要件は、契約が履行される場合には、制限を解除するか、支払い時に同意を提供することも必要とする。

どのようなイベントが超過句をトリガーしますか?

前述したように、超過条項は、合意されたトリガーイベントが発生したときに、不動産/土地のより高い価値の一部を表す、売り手に追加の支払いを行う このイベントには次のものが含まれます:

  • 開発または使用の変更のための承認を与えること。
  • 計画許可の利益を得て財産/土地の処分。
  • 計画許可の早期実施とその計画許可の利益を得た財産-土地の処分。
  • 一定期間内に不動産/土地をより高い価格で処分する。
  • 完成した開発の処分。

超過規定により、売り手は、それが実現されたときに開発可能性の一部を放棄することなく、不動産/土地の現在の市場価値で販売することができます。

超過条項が有利ではない可能性がある状況

超過条項は、一部の販売契約では有用ですが、次のようなすべての場合に適切ではない可能性があり:

  • 開発されている土地/財産の可能性が遠隔地である場合、精巧な支払い規定を手配するコストは、超過支払いが行われる可能性を上回る可能性があ
  • 超過条項は、買い手が不動産/土地に対して支払う意思がある最初の購入価格にも影響を与える可能性があります。
  • 買い手がすぐに再開発を目的として不動産/土地を購入する場合、売り手は買い手にオプションを提供したり、販売のための条件付き契約に従事する 完了は、計画権限が付与された後にのみ行われ、取得した実際の計画承認を使用して市場価値に基づいて購買価格を計算できます。

支払いはどうなりますか?

どのくらい支払うべきか、どのように金額を計算するかを決定するとき、物事をできるだけシンプルに保つことが重要です; これにより、エラーのためのスペースがほとんどなく、結果が両当事者の目的を正確に反映することが保証されます。

通常、支払額は、計画許可によって引き起こされる価値の増加の割合、または購入者が不動産を購入した価格と売却された価格との差であり、支払いが不動産の再販によってトリガされた場合。

通常、コストは公開市場評価を使用して決定されます。 正確な比較を確実にするために、土地は計画許可の有無にかかわらず同じ日に評価されます(インフレや経済イベントなどの影響を受けません)。 場合によっては、作成された単位または平方メートルごとのように、測定に基づく固定支払いが支払われることがあります。

支払いは義務を免除するのに十分ですか?

契約書のこのセクションは、簡単な方法で書かれていることが不可欠です。 これを避けるためには、専門家の法律顧問を取得することが重要です。

ほとんどの場合、超過額は、プロパティの最初のユニークな開発によって決定される一回限りの支払いになります。 しかしこれは大いにより大きく、より相当な調節をする前に超過を”取り除く”ために少し価値強化を引き受ける開発者のためのドアを開ける。 これは高価な手数料を支払うことから買い手を救うかもしれないが、それはお金が何か他のものを購入するために使用されていた場合は特に、売り手のために悪いだろう。 その目的のために、搾取から売り手を保護するために、または超過が、おそらく約10%でキックする前に、最小の規定を指定するために、契約に誠実な条項を

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