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“変動手数料”とは何ですか?なぜ家の売り手はそれを要求する必要がありますか?

今週のコラムは、不動産ブローカーがどのように支払われるかのより良い理解の恩恵を受けるかもしれない人を助けることを意図しています。 あなたはすでによくこれに精通している場合は、私は同様によく知らされていない人といくつかの情報を共有しながら、私と一緒に負担してくださ

可変手数料とは何かを説明する前に、典型的な不動産取引における手数料を誰が支払うのか、誰が受け取るのかを説明しましょう。

通常、売り手は上場エージェントに完全な手数料を支払い、売り手は買い手を代表するエージェントに補償します。 どのように手数料が支払われ、共有されるかは、マルチリストサービス、または”MLS”の主な目的であり、”協力と補償”のシステムを提供することです。”MLSのメンバーなら(ちょうど口コミの不動産より多くをしたいと思えば絶対必要)、他のmlsのメンバーがそれらを示し、販売できるようにそれにあなたのリスティングをすべて置くことに託す。 MLSのリストは”協力の”仲介商がバイヤーを手に入れる為のリストの代理店によって償われるかどの位開示する。

不動産会社は、代理店が売り手に請求する手数料率を指示したり、共有したり、議論したりすることはできません。 これは、1890年のシャーマン反トラスト法に基づく連邦犯罪である。 証券会社は、しかし、各エージェントが自分のリストを販売する他のエージェントに提供する量を指示することができます。 ゴールデン不動産で、我々は、ほとんどの証券会社のように、私たちのブローカーの仲間は、最小2.8%”生協”手数料を提供する必要があります。 より少しを提供することは他のMLSのメンバーによって少数の上映で、私が見つけた起因できる。

その2.8%の生協委員会の背後にはいくつかの歴史があります。 司法省は、不動産手数料の固定に従事するから不動産業界を禁止する前に、全米リアルター協会加入者のデンバー委員会は7%でレートを固定し、2.8%である40%で生協委員会を釘付けにしました。 リストの任務は競争のために全米リアルター協会加入者がもはや販売人に”標準的な”任務があったが、co-opの任務は2.8%に彼らのリストを保証するために残 その結果、それは家印、広告、写真、ビデオ旅行をリストするすべての費用を吸収するのにバイヤーの代理店より閉鎖でより少しを受け取るためにリストの代理店のために今珍しくないし、サービスを示し、相談、等を上演する。

おそらく、あなたは”1%の上場手数料を提供する広告を見てきました。”このような広告は、追加の2.8%が買い手のエージェントを補償するために追加されているという事実を(彼らの細かい活字を除いて)隠す。 上記のように、上場委員会は、上場エージェントが買い手の代理人に支払うものを含むので、”1%上場委員会”を促進することは、非常に単純に、誤解を招くか、欺瞞的な広告である。

それは言った、私は今、”可変手数料”が何であるか、なぜ売り手がそれを要求すべきかを説明しましょう。

可変手数料は、上場エージェントが買い手の代理人に補償する必要がない場合、つまり上場エージェントが自分の買い手またはオープンハウスの訪問者などの未提示の買い手に上場を販売する場合に減少する手数料です。 そうすることは与えられたトランザクションで得るものを倍増できるのでリストの代理店はリストを”二重終り”することを好む。

売り手は確かに彼らのリストエージェントが自分のリストを販売するように動機づけられたいが、それが起こるとき、エージェントは売り手と彼の幸運を分かち合うべきであるか? それが可変手数料の目的です。

通常、私は5.6%のために家をリストし、その半分(2.8%)を生協手数料を支払うことにコミットしていますが、私は家を自分で売るときに私の手数料を4.6% そうすれば、私はまだ多くを得るが、私の販売人はより少しを支払う。 私はそれが勝利/勝利になりたい。

MLSルールでは、各上場に可変手数料の存在を開示することが要求されているため、買い手を代表するブローカーは、買い手が自分の代理人を持たない別の買い手と競争しなければならない場合に、買い手を代表するブローカーが何に対して反対しているかを知ることができます。

オファーを提出する前に、バイヤーの代理店は通常、他のオファーがあるかどうかをリスティングエージェントに尋ねます。 MLSが可変手数料があることを示している場合、買い手のエージェントは、オファーのいずれかが提示されていないバイヤーからのものであるかどうかを知 差動が(私のリストと同じように)1%なら、バイヤーの代理店は彼の顧客の提供が販売人に等しい金銭価値であるためにunrepresentedバイヤーの提供より高い1%でなければならないことを知っている。

同様に、提示されていないバイヤーと会うとき、上場エージェントは、彼らがそれらを表すためにエージェントを従事しない場合、可変手数料が1%以上の価

ゴールデン不動産では、買い手の代理人を雇う代わりに私たちと一緒に働くことを選択した場合、”完全に自由な移動”—私たちの移動トラック、自由な動

原則として、可変手数料はすべての上場契約の一部でなければならないと私は信じています。 但し、MLSの販売されたリストの私の自身の研究はそれらの20%以下が可変的な任務を示したことが分った。 言い換えれば、売り手の80%以上は、彼らが販売を二重終了した場合、彼らのエージェントが彼らの手数料の100%を維持することを可能にする上場契約に署名

私の調査では、すべての不動産販売の約7%がダブルエンドであることも示されています。 従ってその80%の約7%はとのリストによって、言う、金不動産業者楽しんだかもしれない不動産の任務の複数の千ドルの割引で逃した。

多くの住宅は、MLS上でアクティブになる前に販売されています。 一部ではありますが、すべてではありませんが、閉鎖後にMLSに置かれ、市場でゼロ日を示しています。 私は全体的なMLSの売上高の7%がダブルエンドであることを上記したが、その割合は、市場でゼロ日とMLSの売上高のために約31%にジャンプします。 これらのうち、70%は可変手数料を示していませんでした。 これらの売り手の多くは、一つは、それがアクティブなリストとしてMLSに置かれていた場合、彼らが持っているかもしれないとして、彼らの家のための

MLSは独自のデータフィールドを持つ価値がある可変手数料を考慮しているが、標準上場契約には可変手数料を指定する場所がないことに留意すべきで 契約にその情報を入力するセクションがあった場合、より多くの売り手が署名する前にそれについて尋ねるかもしれません。 代わりに、あなたのエージェントが積極的にそれを提供しない限り、私たちがそうであるように、あなたは追加の規定としてそれを含めることについ

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