Articles and news

Hvad Er Overage Klausul I Ejendom?

en overage-klausul er typisk inkluderet i en kommerciel ejendomssalgskontrakt og giver den sælgende part mulighed for at modtage flere penge, når salget er afsluttet, og den aftalte ‘trigger-begivenhed’ finder sted. Generelt er udløserhændelsen en stigning i ejendommens værdi i fremtiden. I denne artikel, Hvad er overage klausul i ejendom, tager vi et kig på den involverede proces og de muligheder, der er tilgængelige for dig.

gratis indledende Telefondiskussion

For en gratis indledende diskussion om, hvordan vi kan hjælpe dig med at håndtere de juridiske konsekvenser af at inkludere en overage-klausul i en kommerciel ejendomssalgskontrakt, kontakt os i dag. Vi har erfaring med at håndtere alle former for kommercielle ejendomsforhandlinger, og vi vil gennemgå din situation og diskutere de muligheder, der er åbne for dig på en klar og tilgængelig måde. Tidlig ekspert juridisk bistand kan hjælpe med at sikre, at du undgår stress ved at håndtere disse problemer alene. Du skal blot ringe til os på 0345 901 0445 eller klik her for at lave en gratis forespørgsel og et medlem af teamet vil vende tilbage til dig.

er der forskellige typer aftaler?

en sælger kan beskytte en overagebetaling på forskellige måder. Betalingspligten er en kontraktlig aftale mellem de to parter, der styrer deres forhold. Du risikerer ikke at kunne opkræve betaling, hvis du helt stoler på den kontraktlige forpligtelse og ikke stiller nogen sikkerhed i tilfælde af, at kontrakten overtrædes. Et Special Purpose vehicle (SPV) med få aktiver at forfølge er især bekymrende, hvis den pågældende Udvikler bruger dette som en mekanisme til at købe jorden.

beskyttelse gennem en juridisk afgift på titlen, der sælges, er en type beskyttelse, men udviklere er ofte imod det. Enhver udviklingsfinansierer vil sandsynligvis kræve en første juridisk afgift på ejendommen, der udvikles, derfor kan det være vanskeligt at udvikle et sted ved hjælp af et lovligt gebyr for at beskytte en overageaftale.

lokale råd bør ligeledes fortsætte med forsigtighed, hvis de agter at bruge restriktive pagter eller løsesumsstrimler for at beskytte en overagebetaling mod at blive indsamlet. Ved brug af en restriktiv pagt er det nødvendigt at bevare noget jord, der drager fordel af de begrænsninger, der er pålagt af begrænsningspagten. Hvis dette ikke er tilfældet, vil den begrænsede pagt blive erklæret ugyldig. For at sikre, at der ikke udvikles nogen receptpligtige rettigheder over tid, ville en løsesumstrimmel kræve omhyggelig overvågning. Opbevaring af en løsesumstrimmel i mangel af en baggrundsaftale, der beskæftiger sig med fremtidige betalinger, beskytter ikke betalingen eller sikrer, at den bedste overvejelse opnås ved salg af det oprindelige sted.

inkludering af en positiv Pagt i en kontrakt, der er beskyttet af en begrænsning af titel, er den mest almindelige teknik til beskyttelse af et overskud fra at blive fortabt. Som følge heraf er en køber forbudt at afhænde ejendommen uden først at opnå samtykke fra modtageren i henhold til overdragelsesaftalen. Et positivt kontraktkrav ville også kræve, at begrænsningen ophæves eller samtykke gives ved betaling, hvis kontrakten skulle opfyldes.

hvilke begivenheder udløser en overage-klausul?

som tidligere nævnt pålægger en overageklausul køberen at foretage en ekstra betaling til sælgeren, der repræsenterer en del af den højere værdi af ejendommen/jorden, når en aftalt udløsningshændelse finder sted. Denne begivenhed kan omfatte:

  • godkendelse til udvikling eller ændring af brug.
  • bortskaffelse af ejendommen/jord med fordel af byggetilladelse.
  • tidlig implementering af byggetilladelse og bortskaffelse af ejendommen/jorden med fordel af denne byggetilladelse.
  • bortskaffelse af ejendom/jord til en højere pris inden for en fast tidsperiode.
  • bortskaffelse af den afsluttede udvikling.

overdragelsesbestemmelser giver sælgeren mulighed for at sælge til den aktuelle markedsværdi af ejendommen/jorden uden at skulle opgive en del af udviklingspotentialet, når det realiseres.

situationer, hvor en overageklausul muligvis ikke er fordelagtig

overagebestemmelser, mens de er nyttige i nogle salgskontrakter, er muligvis ikke passende i alle tilfælde, såsom:

  • hvis sandsynligheden for, at den jord/ejendom, der udvikles, er fjern, kan omkostningerne ved at arrangere detaljerede betalingsbestemmelser opveje sandsynligheden for, at betalingen for overforbrug foretages.
  • overageklausuler kan også have indflydelse på den oprindelige købspris, som køberen er villig til at betale for ejendommen/jorden.
  • når en køber køber ejendom/jord med det formål at ombygge det med det samme, foretrækkes det ofte, at sælgeren giver køberen en mulighed eller indgår en betinget kontrakt for salget. Færdiggørelse sker kun, når der er givet byggetilladelse, og købsprisen kan derefter beregnes ud fra markedsværdien ved hjælp af den faktiske planlægningsgodkendelse opnået.

Hvad vil betalingen være?

når man bestemmer, hvor meget man skal betale, og hvordan man beregner beløbet, er det afgørende at holde tingene så enkle som muligt; dette sikrer, at der ikke er plads til fejl, og at resultatet nøjagtigt afspejler begge parters mål.

det beløb, der skal betales, vil typisk være en procentdel af den værdistigning, der er forårsaget af planlægningstilladelsen, eller forskellen mellem den pris, som køberen købte ejendommen til, og den pris, den blev solgt til, hvis betalingen udløses af ejendommens videresalg.

typisk bestemmes omkostningerne ved hjælp af en åben markedsvurdering. For at sikre nøjagtige sammenligninger værdiansættes jord samme dag med og uden byggetilladelse (ikke påvirket af inflation eller økonomiske begivenheder osv.). I nogle tilfælde, en fast betaling baseret på måling skal betales, såsom for hver enhed eller kvadratmeter oprettet; i disse tilfælde, Det er afgørende at forstå, hvordan disse målinger vil blive bestemt.

er betalingen tilstrækkelig til at opfylde forpligtelsen?

det er vigtigt, at dette afsnit af aftalen er skrevet på en ligetil måde; ellers kan der opstå komplikationer og smuthuller. For at undgå dette er det vigtigt at erhverve ekspert juridisk rådgiver.

i de fleste tilfælde vil overskud være en engangsbetaling bestemt af ejendommens oprindelige, unikke udvikling. Dette åbner dog døren for udvikleren til at foretage en lille værdiforbedring for at “rydde” overskuddet, inden der foretages meget større og mere omfattende justeringer. Selvom dette kan spare køberen fra at betale dyre gebyrer, ville det være dårligt for sælgeren, især hvis pengene blev brugt til at købe noget andet. Til dette formål er det nødvendigt at medtage en god trosklausul i kontrakten for at beskytte sælgeren mod udnyttelse eller for at specificere en minimumsbestemmelse, før overdreven spark ind, muligvis omkring 10%.

hvordan vi kan hjælpe

vi har en dokumenteret track-record for udarbejdelse af overage aftaler. Vi vil guide dig gennem processen og sikre, at alle kontroller udføres hurtigt og effektivt, og vi er overbevist om, at med de rigtige advokater ved din side, hele processen vil virke mere håndterbar og langt mindre skræmmende.

Sådan kontakter du vores kommercielle Ejendomsadvokater

det er vigtigt for dig at være velinformeret om problemerne og mulige konsekvenser af at inkludere en overage-klausul i en ejendomskøbskontrakt. Ekspert juridisk støtte er dog afgørende for at sikre et positivt resultat af din sag.

for at tale med vores kommercielle ejendomsadvokater i dag, skal du blot ringe til os på 0345 901 0445, eller klik her for at foretage en gratis forespørgsel. Vi er velkendte over hele landet og kan hjælpe, uanset hvor du er baseret. Vi har også kontorer i Cheshire og London.

forfatter af Ben Trott Posted in kommerciel ejendom, nyheder tagget som

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.