Articles and news

Hvad er en ‘variabel provision’ og hvorfor skal hjem sælgere kræve det?

denne uges kolonne er beregnet til at hjælpe dem, der kan drage fordel af en bedre forståelse af, hvordan ejendomsmæglere betales. Hvis du allerede er velbevandret i dette, vær venlig at bære med mig, mens jeg deler nogle oplysninger med dem, der ikke er så velinformerede.

før jeg forklarer, hvad en variabel provision er, lad mig forklare, hvem der betaler — og hvem der modtager — provisionerne i den typiske ejendomstransaktion.

normalt betaler sælgere den fulde provision til noteringsagenten, som derefter kompenserer den agent, der repræsenterer køberen. Hvordan provisioner betales og deles er det primære formål med Multi-List — tjenesten, eller “MLS” – at tilvejebringe et system med “samarbejde og kompensation.”Hvis du er medlem af en MLS (et must, hvis du vil gøre mere end bare mund-til-mund-fast ejendom), forpligter du dig til at lægge alle dine fortegnelser på det, så andre MLS-medlemmer kan vise og sælge dem. MLS-lister afslører, hvor meget den” samarbejdsvillige ” mægler vil blive kompenseret af noteringsagenten for at skaffe køberen.

ejendomsselskaber må ikke diktere, dele eller diskutere de provisionssatser, som deres agenter opkræver sælgere. At gøre det ville udgøre prisfastsættelse, en føderal lovovertrædelse under Sherman Anti-Trust Act af 1890. Mæglervirksomheder kan dog diktere det beløb, hver agent tilbyder til andre agenter, der sælger deres fortegnelser. Hos Golden Real Estate, vi, ligesom de fleste mæglervirksomheder, kræver, at vores mægler associates tilbyde et minimum 2.8% “co-op” provision. At tilbyde mindre kan resultere, jeg har fundet, i færre visninger af andre MLS-medlemmer.

der er noget historie bag den 2.8% co-op-kommission. Før Justitsministeriet forbød ejendomsbranchen fra at engagere sig i fast ejendom provisioner, Denver Board of Realtors fast sats på 7% og knyttet co-op Kommissionen på 40% af det, som er 2.8%. Noteringskommissioner begyndte at falde på grund af konkurrence, når Ejendomsmæglere ikke længere kunne fortælle sælgere, at der var en “standard”-kommission, men co-op-Kommissionen forblev på 2.8% for at sikre, at deres fortegnelser blev vist af agenter. Som resultat, det er ikke ualmindeligt nu, at noteringsagenter modtager mindre ved lukning end købers agenter, selvom de absorberer alle omkostningerne ved notering af et hjem — skilte, reklame, fotos, videoture, viser service, iscenesættelse af konsultationer, etc.

måske har du set annoncer, der tilbyder en “1% Notering provision.”Sådanne annoncer skjuler (undtagen i deres fine print) det faktum, at der tilføjes yderligere 2,8% for at kompensere køberens agent. Som nævnt ovenfor inkluderer noteringskommissionen, hvad noteringsagenten betaler køberens agent, så promovering af en “1% noteringskommission” er ganske enkelt vildledende eller vildledende reklame.

når det er sagt, lad mig nu forklare, hvad en “variabel provision” er, og hvorfor sælgere skal kræve det.

en variabel provision er en, der reduceres, når noteringsagenten ikke behøver at kompensere en købers agent — med andre ord når noteringsagenten sælger en notering til sin egen køber eller til en ikke-repræsenteret køber, såsom en åbent hus-besøgende. Noteringsagenter kan lide at” fordoble ” en fortegnelse, fordi det kan fordoble det, de tjener på en given transaktion.

sælgere ønsker bestemt, at deres noteringsagent skal motiveres til at sælge deres egne lister, men når det sker, skal agenten dele sin lykke med sælgeren? Det er formålet med den variable kommission.

typisk opregner jeg et hjem for 5,6% Og forpligter halvdelen af det (2,8%) til at betale en co-op-provision, men jeg reducerer min provision til 4,6%, når jeg selv sælger hjemmet. På den måde tjener jeg stadig mere, men min Sælger betaler mindre. Jeg vil have det til at være en sejr / sejr.

MLS-regler kræver, at hver notering afslører eksistensen af en variabel provision, så mæglere, der repræsenterer købere, ved, hvad de er imod, hvis deres køber skal konkurrere med en anden køber, der ikke har sin egen agent.

før du sender et tilbud, spørger købers agenter typisk noteringsagenten, om der er andre tilbud i hånden. Hvis MLS angiver, at der er en variabel provision, vil køberens agent gerne vide, om nogen af tilbudene er fra ikke-repræsenterede købere, og i bekræftende fald størrelsen af den variable provisionsforskel. Hvis forskellen (som med mine lister) er 1%, ved køberens agent, at hans klients tilbud skal være 1% højere end et ikke-repræsenteret købers tilbud for at være af samme pengeværdi for sælgeren.

ligeledes kan noteringsagenten, når de mødes med ikke-repræsenterede købere, rådgive dem om, at den variable provision gør deres tilbud værd 1% mere, hvis de ikke engagerer en agent til at repræsentere dem.

hos Golden Real Estate har vi andre belønninger, vi kan tilbyde den ikke — repræsenterede køber, herunder “totally free moving” — gratis brug af vores flyttevogne, gratis flyttearbejde, gas og pakkematerialer-hvis de vælger at arbejde sammen med os i stedet for at ansætte en købers agent.

principielt mener jeg, at en variabel kommission bør være en del af enhver noteringsaftale. Min egen undersøgelse af solgt notering på MLS fandt imidlertid, at mindre end 20% af dem angav en variabel provision. Med andre ord underskrev mere end 80% af sælgerne en noteringsaftale, der giver deres agent mulighed for at beholde 100% af deres provision, hvis de fordobler salget.

min forskning har også vist, at omkring 7% af alle salg af fast ejendom er dobbelt-ended. Således gik omkring 7% af de 80% glip af en rabat på flere tusind dollars i deres ejendomskommission, som de måske havde haft ved at notere med en gylden Ejendomsmægler.

mange boliger sælges, før de gøres aktive på MLS. Nogle, men ikke alle, sættes på MLS efter lukning og viser nul dage på markedet. Jeg nævnte ovenfor, at 7% af MLS-salget samlet set er dobbelt-ended, men denne procentdel springer til omtrent 31% for MLS-salg med nul dage på markedet. Af disse angav 70% ikke en variabel provision. Mange af disse sælgere, man kan formode, ikke kun fik ikke så høj en pris for deres hjem, som de kunne have, hvis det var blevet sat på MLS som en aktiv notering, men også tabt på en nedsat provision.

det skal bemærkes, at mens MLS anser en variabel provision værdig til at have sit eget datafelt, mangler standard noteringskontrakten ethvert sted at specificere en variabel provision. Hvis kontrakten havde et afsnit til at indtaste disse oplysninger, kunne flere sælgere spørge om det, før de underskrev. I stedet, medmindre din agent tilbyder det proaktivt, som vi gør, kan du ikke tænke på at spørge om at inkludere det som en ekstra bestemmelse.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.