Articles and news

mi az a ‘változó jutalék’, és miért kellene a hazai eladók igényelni?

az e heti oszlop célja, hogy segítsen azoknak, akik részesülhetnek az ingatlanközvetítők fizetésének jobb megértésében. Ha már jól ismeri ezt, kérem, viselje velem, miközben megosztom néhány információt azokkal, akik nem olyan jól informáltak.

mielőtt elmagyaráznám, mi a változó jutalék, hadd magyarázzam el, hogy ki fizeti — és ki kapja — a jutalékokat egy tipikus ingatlanügyletben.

általában az eladók fizetik a teljes jutalékot a tőzsdei ügynöknek, aki ezt követően kompenzálja a Vevőt képviselő ügynököt. A jutalékok kifizetése és megosztása a Multi-List szolgáltatás vagy az “MLS” elsődleges célja — az “együttműködés és kompenzáció” rendszerének biztosítása.”Ha tagja vagy egy MLS-nek (kötelező, ha többet szeretne tenni, mint a szájról szájra ingatlan), akkor vállalja, hogy az összes listáját elhelyezi, hogy más MLS-tagok megjeleníthessék és eladhassák őket. Az MLS-listák nyilvánosságra hozzák, hogy az” együttműködő ” brókert mennyit kompenzálja a tőzsdei ügynök a vevő beszerzéséért.

az ingatlancégek nem diktálhatják, oszthatják meg vagy vitathatják meg az ügynökeik által az eladóknak felszámított jutalékot. Ez az árrögzítést jelentené, amely szövetségi bűncselekmény a Sherman trösztellenes törvény 1890-ben. A brókerek azonban diktálhatják az egyes ügynökök által kínált összeget más ügynököknek, akik eladják a listájukat. A Golden Real Estate-nél, mint a legtöbb brókercég, megköveteljük, hogy brókercégeink legalább 2,8%-os “co-op” jutalékot kínáljanak. Kevesebb ajánlat eredményezhet, találtam, kevesebb bemutatót más MLS tagok.

van némi történelem a 2,8%-os szövetkezeti Bizottság mögött. Mielőtt az Igazságügyi Minisztérium megtiltotta az ingatlaniparnak az ingatlanbizottságok rögzítését, a Denver Realtors Board 7%-ban rögzítette a kamatlábat, a co-op jutalékot pedig ennek 40% – ára rögzítette, ami 2,8%. A tőzsdei jutalékok a verseny miatt csökkenni kezdtek, miután az ingatlanforgalmazók már nem tudták megmondani az eladóknak, hogy van egy “standard” jutalék, de a szövetkezeti jutalék 2,8%-on maradt, hogy biztosítsa az ügynökök által bemutatott listáikat. Ennek eredményeként nem ritka, hogy a tőzsdei ügynökök kevesebbet kapnak a záráskor, mint a vásárlók ügynökei, annak ellenére, hogy elnyelik az otthoni hirdetések, reklámok, fotók, video túrák, szolgáltatás bemutatása, konzultációk stb.

talán látott olyan hirdetéseket, amelyek “1% – os listázási jutalékot kínálnak.”Az ilyen hirdetések elrejtik (kivéve az apró betűs részt) azt a tényt, hogy további 2,8% – ot adnak hozzá a vevő ügynökének kompenzálására. Mint fentebb megjegyeztük, a tőzsdei jutalék magában foglalja azt, amit a tőzsdei ügynök fizet a vevő ügynökének, így az “1% – os tőzsdei jutalék” előmozdítása egyszerűen félrevezető vagy megtévesztő reklám.

ez azt mondta, hadd magyarázzam el, mi a “változó jutalék”, és miért kell az eladóknak követelniük.

a változó jutalék az, amely csökken, ha a tőzsdei ügynöknek nem kell kompenzálnia a vevő ügynökét — más szóval, amikor a tőzsdei ügynök eladja a listát saját vevőjének vagy egy nem képviselt Vevőnek, például egy nyitott ház látogatójának. A tőzsdei ügynökök szeretnek “kettős véget vetni” egy listának, mert ezzel megduplázhatják azt, amit egy adott tranzakción keresnek.

az eladók minden bizonnyal azt akarják, hogy a tőzsdei ügynökük motivált legyen a saját listájuk eladására, de amikor ez megtörténik, az ügynöknek meg kell osztania a jó szerencséjét az eladóval? Ez a változó jutalék célja.

általában 5,6% – os otthont sorolok fel, ennek felét (2,8%) szövetkezeti jutalék fizetésére vállalom, de a jutalékomat 4,6%-ra csökkentem, amikor magam adom el az otthont. Így még mindig többet keresek, de az eladóm kevesebbet fizet. Azt akarom, hogy ez egy win/win.

az MLS szabályai előírják, hogy minden tőzsdei jegyzésnek nyilvánosságra kell hoznia egy változó jutalék létezését, hogy a vevőket képviselő brókerek tudják, mivel állnak szemben abban az esetben, ha vevőjüknek versenyeznie kell egy másik Vevővel, akinek nincs saját ügynöke.

az ajánlat benyújtása előtt a vevők ügynökei általában megkérdezik a tőzsdei ügynököt, hogy vannak-e más ajánlatok a kezében. Ha az MLS azt jelzi, hogy változó jutalék van, akkor a vevő ügynöke tudni akarja, hogy az ajánlatok valamelyike nem képviselt vásárlóktól származik-e, és ha igen, akkor a változó jutalékkülönbözet összegét. Ha a különbség (mint a listáimnál) 1%, akkor a vevő ügynöke tudja, hogy ügyfele ajánlatának 1% – kal magasabbnak kell lennie, mint egy nem képviselt vevő ajánlata, hogy az eladóval egyenlő pénzbeli értékkel bírjon.

hasonlóképpen, amikor nem képviselt vevőkkel találkozik, a tőzsdei ügynök tanácsot adhat nekik, hogy a változó jutalék 1% – kal többet ér, ha nem vesznek részt egy ügynökkel, aki képviseli őket.

a Golden Real Estate-nél más jutalmakat is kínálunk a nem képviselt Vevőnek, beleértve a “teljesen szabadon mozgó” — mozgó teherautóink ingyenes használatát, a szabad mozgó munkaerőt, a gázt és a csomagolóanyagokat — ha úgy döntenek, hogy velünk dolgoznak ahelyett, hogy vevőügynököt bérelnének.

alapvetően úgy gondolom, hogy a változó jutaléknak minden tőzsdei Megállapodásnak részét kell képeznie. Azonban az MLS-en eladott listákkal kapcsolatos saját kutatásom azt találta, hogy kevesebb, mint 20% – uk változó jutalékot jelzett. Más szavakkal, az eladók több mint 80%-a olyan tőzsdei megállapodást írt alá, amely lehetővé teszi ügynökük számára, hogy jutalékuk 100% – át megtartsák, ha kettős véget vetnek az értékesítésnek.

kutatásom azt is kimutatta, hogy az összes ingatlanértékesítés nagyjából 7% – a kettős végű. Így mintegy 7% – a, hogy 80% kimaradt egy több ezer dolláros kedvezmény az ingatlan jutalék, hogy lehet, hogy élvezte a tőzsdei, mondjuk, egy arany ingatlanügynök.

sok házat eladnak, mielőtt aktívvá válnának az MLS-en. Néhány, de nem az összes, zárás után kerülnek az MLS-be, nulla napot mutatva a piacon. A fentiekben említettem, hogy az MLS-eladások 7% – a kettős végű, de ez a százalék nagyjából 31% – ra ugrik az MLS-eladások esetében, nulla napos piacon. Ezek közül 70% nem jelzett változó jutalékot. Ezek közül az eladók közül sokan feltételezhetik, hogy nem csak nem kaptak olyan magas árat otthonukért, mint amilyenek lennének, ha az MLS-be aktív listaként kerültek volna, hanem egy kedvezményes jutalékot is elvesztettek.

meg kell jegyezni, hogy míg az MLS úgy véli, hogy a változó jutalék méltó a saját adatmezőjére, a szokásos tőzsdei szerződésnek nincs helye a változó jutalék meghatározására. Ha a szerződésnek volt egy szakasza az információk megadásához, több eladó kérdezhet róla az aláírás előtt. Ehelyett, kivéve, ha ügynöke proaktívan kínálja, mint mi, előfordulhat, hogy nem gondolja, hogy további rendelkezésként felteszi a kérdést.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.