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Qu’Est-Ce Que La Clause D’Excédent Dans La Propriété?

Une clause de dépassement est généralement incluse dans un contrat de vente de propriété commerciale et permet à la partie vendeuse de recevoir plus d’argent une fois la vente terminée et que l' » événement déclencheur » convenu se produit. Généralement, l’événement déclencheur est une augmentation de la valeur de la propriété à l’avenir. Dans cet article, qu’est-ce que la clause de dépassement dans la propriété, nous examinons le processus impliqué et les options qui s’offrent à vous.

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Existe-t-il différents types d’accords?

Un vendeur peut protéger un paiement excédentaire de diverses manières. L’obligation de payer est un accord contractuel entre les deux parties qui régit leur relation. Vous courez le risque de ne pas pouvoir percevoir le paiement si vous vous fiez entièrement à l’obligation contractuelle et ne fournissez aucune garantie en cas de violation du contrat. Un véhicule à usage spécial (VPS) avec peu d’actifs à exploiter est particulièrement préoccupant si le promoteur en question l’utilise comme mécanisme pour acheter le terrain.

La protection par une charge légale sur le titre vendu est un type de protection, mais les développeurs s’y opposent fréquemment. Tout bailleur de fonds de développement est susceptible d’exiger une première charge légale sur la propriété en cours d’aménagement, par conséquent, l’utilisation d’une charge légale pour protéger un accord de surexploitation peut rendre difficile le développement d’un site.

Les conseils locaux devraient également procéder avec prudence s’ils ont l’intention d’utiliser des clauses restrictives ou des bandes de rançon pour empêcher un paiement excédentaire d’être perçu. Avec l’utilisation d’un pacte restrictif, il est nécessaire de préserver certaines terres qui bénéficient des restrictions imposées par le pacte de limitation. Si tel n’est pas le cas, le pacte restreint sera déclaré nul et non avenu. Afin de s’assurer qu’aucun droit normatif ne s’est développé au fil du temps, une bande de rançon nécessiterait un suivi attentif. La conservation d’une bande de rançon en l’absence d’un accord de fond portant sur les paiements futurs ne protégera pas le paiement ou ne garantira pas que la meilleure contrepartie soit obtenue lors de la vente du site d’origine.

L’inclusion d’un engagement positif dans un contrat protégé par une limitation du titre de propriété est la technique la plus courante pour protéger un excédent contre la déchéance. Par conséquent, il est interdit à l’acheteur de disposer du bien sans avoir obtenu au préalable le consentement du bénéficiaire en vertu de la convention de surexploitation. Une exigence contractuelle positive exigerait également que la restriction soit levée ou que le consentement soit fourni lors du paiement, si le contrat devait être exécuté.

Quels événements déclenchent une clause de dépassement ?

Comme indiqué précédemment, une clause de dépassement oblige l’acheteur à verser un paiement supplémentaire au vendeur, représentant une partie de la valeur plus élevée de la propriété / du terrain lorsqu’un événement déclencheur convenu se produit. Cet événement pourrait inclure:

  • L’approbation d’un développement ou d’un changement d’utilisation.
  • Cession de la propriété / du terrain au bénéfice d’un permis de construire.
  • Mise en œuvre précoce du permis de construire et cession du bien / terrain au bénéfice de ce permis de construire.
  • Cession de la propriété / du terrain à un prix plus élevé dans un délai fixe.
  • Élimination du développement terminé.

Les dispositions sur les excédents permettent au vendeur de vendre à la valeur marchande actuelle de la propriété / du terrain sans avoir à renoncer à une partie du potentiel de développement lorsqu’il est réalisé.

Situations dans lesquelles une clause excédentaire peut ne pas être avantageuse

Les dispositions excédentaires, bien qu’utiles dans certains contrats de vente, peuvent ne pas être appropriées dans tous les cas, tels que:

  • Si la probabilité que le terrain ou la propriété soit mis en valeur est faible, le coût de l’organisation de dispositions de paiement élaborées peut l’emporter sur la probabilité que le paiement excédentaire soit effectué.
  • Les clauses de dépassement peuvent également avoir une incidence sur le prix d’achat initial que l’acheteur est prêt à payer pour la propriété / le terrain.
  • Lorsqu’un acheteur achète une propriété / un terrain dans le but de la réaménager immédiatement, il est souvent préférable que le vendeur lui offre une option ou s’engage dans un contrat conditionnel pour la vente. L’achèvement ne se produit qu’une fois le permis de construire accordé, et le prix d’achat peut ensuite être calculé en fonction de la valeur marchande en utilisant l’approbation de planification réelle obtenue.

Quel sera le paiement?

Lors de la détermination du montant à payer et de la façon de calculer le montant, il est crucial de garder les choses aussi simples que possible; cela garantit qu’il y a peu d’espace pour l’erreur et que le résultat reflète fidèlement les objectifs des deux parties.

Typiquement, le montant à payer sera un pourcentage de l’augmentation de la valeur causée par le permis d’urbanisme, ou la différence entre le prix auquel l’acheteur a acheté le bien et le prix auquel il a été vendu, si le paiement est déclenché par la revente du bien.

En règle générale, le coût sera déterminé à l’aide d’une évaluation du marché libre. Pour assurer des comparaisons précises, les terrains seront évalués le même jour avec et sans permis de construire (non affectés par l’inflation ou les événements économiques, etc.). Dans certains cas, un paiement fixe basé sur la mesure sera payable, par exemple pour chaque unité ou mètre carré créé; dans ces cas, il est crucial de comprendre comment ces mesures seront déterminées.

Le paiement est-il suffisant pour s’acquitter de l’obligation?

Il est essentiel que cette section de l’accord soit rédigée de manière simple; sinon, des complications et des lacunes peuvent survenir. Pour éviter cela, il est essentiel de faire appel à un conseiller juridique expert.

Dans la plupart des cas, les dépassements seront un paiement unique déterminé par le développement initial et unique de la propriété. Cela ouvre cependant la porte au développeur pour entreprendre une petite amélioration de la valeur afin de « dégager » le surplus avant de procéder à des ajustements beaucoup plus importants et plus substantiels. Bien que cela puisse éviter à l’acheteur de payer des frais coûteux, ce serait mauvais pour le vendeur, surtout si l’argent était utilisé pour acheter autre chose. À cette fin, il est nécessaire d’inclure une clause de bonne foi dans le contrat pour protéger le vendeur de l’exploitation, ou de spécifier une disposition minimale avant que le dépassement n’intervienne, éventuellement d’environ 10%.

Comment nous pouvons aider

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Comment contacter nos Conseillers juridiques en propriété commerciale

Il est important que vous soyez bien informé des enjeux et des implications possibles de l’inclusion d’une clause de dépassement dans un contrat d’achat immobilier. Cependant, un soutien juridique expert est crucial pour assurer une issue positive à votre cas.

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Rédigé par Ben Trott Publié dans Propriété commerciale, Actualités Étiqueté comme

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