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¿Qué Es La Cláusula De Exceso De Uso En La Propiedad?

Normalmente se incluye una cláusula de exceso de uso en un contrato de venta de propiedad comercial y permite a la parte vendedora recibir más dinero después de que se complete la venta y se produzca el «evento desencadenante» acordado. Generalmente, el evento desencadenante es un aumento en el valor de la propiedad en el futuro. En este artículo, qué es la cláusula de exceso en la propiedad, echamos un vistazo al proceso involucrado y a las opciones disponibles para usted.

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¿Existen diferentes tipos de acuerdos?

Un vendedor puede proteger un pago por exceso de pago de varias maneras. El deber de pago es un acuerdo contractual entre las dos partes que rige su relación. Usted corre el riesgo de no poder cobrar el pago si confía completamente en la obligación contractual y no proporciona seguridad en caso de incumplimiento del contrato. Un vehículo de propósito especial (SPV) con pocos activos que perseguir es especialmente preocupante si el desarrollador en cuestión está utilizando esto como un mecanismo para comprar el terreno.

La protección a través de un cargo legal sobre el título que se vende es un tipo de protección, pero los desarrolladores se oponen con frecuencia a ella. Es probable que cualquier financiador de desarrollo requiera un primer cargo legal sobre la propiedad que se está desarrollando, por lo tanto, usar un cargo legal para proteger un acuerdo de exceso de uso puede dificultar el desarrollo de un sitio.

Los consejos locales también deben proceder con precaución si tienen la intención de utilizar pactos restrictivos o tiras de rescate para evitar que se cobre un pago por exceso. Con el uso de un pacto restrictivo, es necesario preservar algunas tierras que se benefician de las restricciones impuestas por el pacto de limitación. De no ser así, el pacto restringido será declarado nulo y sin valor. Con el fin de garantizar que no se desarrollen derechos prescriptivos a lo largo del tiempo, una tira de rescate requeriría una supervisión cuidadosa. La retención de una tira de rescate en ausencia de un acuerdo de antecedentes sobre pagos futuros no protegerá el pago ni garantizará que se obtenga la mejor contraprestación en la venta del sitio original.

La inclusión de un pacto positivo en un contrato que está protegido por una limitación de la titularidad es la técnica más común para proteger un exceso de caducidad. Como resultado, un comprador tiene prohibido disponer de la propiedad sin obtener primero el consentimiento del beneficiario en virtud del acuerdo de exceso de uso. Un requisito positivo del contrato también exigiría que se levantara la restricción o que se diera el consentimiento en el momento del pago, si se hubiera de cumplir el contrato.

¿Qué eventos activan una cláusula de exceso de uso?

Como se indicó anteriormente, una cláusula de exceso de uso obliga al comprador a realizar un pago adicional al vendedor, que representa una parte del valor más alto de la propiedad/terreno cuando se produce un evento desencadenante acordado. Este evento podría incluir:

  • La aprobación para el desarrollo o un cambio de uso.
  • Disposición de la propiedad / terreno con el beneficio de un permiso de planificación.
  • Implementación temprana del permiso de planificación y disposición de la propiedad / tierra con el beneficio de ese permiso de planificación.
  • Disposición de la propiedad/terreno a un precio más alto dentro de un período de tiempo fijo.
  • Eliminación del desarrollo terminado.

Las provisiones por exceso de uso permiten al vendedor vender al valor de mercado actual de la propiedad/terreno sin tener que renunciar a una parte del potencial de desarrollo cuando se realice.

Situaciones en las que una cláusula de exceso de uso puede no ser ventajosa

Las disposiciones de exceso de uso, aunque útiles en algunos contratos de venta, pueden no ser apropiadas en todos los casos, como:

  • Si la probabilidad de que la tierra o la propiedad se desarrolle es remota, el costo de organizar disposiciones de pago elaboradas puede superar la probabilidad de que se realice el pago por exceso.
  • Las cláusulas de exceso de uso también pueden tener un impacto en el precio de compra inicial que el comprador está dispuesto a pagar por la propiedad/terreno.
  • Cuando un comprador compra una propiedad / terreno con el propósito de remodelarlo de inmediato, a menudo se prefiere que el vendedor proporcione al comprador una opción o celebre un contrato condicional para la venta. La finalización se produce solo una vez que se concede el permiso de planificación, y el precio de compra se puede calcular sobre la base del valor de mercado utilizando la aprobación de planificación real obtenida.

¿Cuál será el pago?

Al determinar cuánto pagar y cómo calcular la cantidad, es crucial mantener las cosas lo más simples posible; esto garantiza que haya poco espacio para el error y que el resultado refleje con precisión los objetivos de ambas partes.

Normalmente, la cantidad a pagar será un porcentaje del aumento de valor causado por el permiso de planificación, o la diferencia entre el precio al que el comprador compró la propiedad y el precio al que se vendió, si el pago se desencadena por la reventa de la propiedad.

Normalmente, el costo se determinará mediante una evaluación de mercado abierto. Para garantizar comparaciones precisas, la tierra se valorará el mismo día con y sin permiso de planificación (no se verá afectada por la inflación o los eventos económicos, etc.). En algunos casos, se pagará un pago fijo basado en la medición, por ejemplo, por cada unidad o metro cuadrado creado; en estos casos, es crucial comprender cómo se determinarán estas mediciones.

el pago Es suficiente para cumplir la obligación?

Es vital que esta sección del acuerdo esté escrita de manera directa; de lo contrario, pueden ocurrir complicaciones y lagunas. Para evitar esto, es fundamental obtener asesoramiento jurídico experto.

En la mayoría de los casos, los excedentes serán un pago único determinado por el desarrollo inicial y único de la propiedad. Esto, sin embargo, abre la puerta para que el desarrollador realice un pequeño aumento de valor para «eliminar» el exceso antes de hacer ajustes mucho más grandes y sustanciales. Si bien esto puede evitar que el comprador pague tarifas costosas, sería malo para el vendedor, especialmente si el dinero se estaba utilizando para comprar otra cosa. Para ello, es necesario incluir una cláusula de buena fe en el contrato para salvaguardar el vendedor de la explotación, o para especificar una provisión mínima antes de excedentes de patadas en, posiblemente alrededor del 10%.

Cómo podemos ayudar

Tenemos un historial comprobado de redacción de acuerdos de excedencia. Le guiaremos a través del proceso y nos aseguraremos de que todas las comprobaciones se lleven a cabo de manera rápida y eficiente, y creemos firmemente que con los abogados adecuados a su lado, todo el proceso parecerá más manejable y mucho menos desalentador.

Cómo Ponerse en Contacto con Nuestros Abogados de Propiedad Comercial

Es importante que esté bien informado sobre los problemas y las posibles implicaciones de incluir una cláusula de exceso de uso en un contrato de compra de propiedad. Sin embargo, el apoyo legal experto es crucial para garantizar un resultado positivo en su caso.

Para hablar con nuestros abogados de propiedad comercial hoy, simplemente llámenos al 0345 901 0445, o haga clic aquí para realizar una consulta gratuita. Somos bien conocidos en todo el país y podemos ayudarlo donde quiera que esté. También tenemos oficinas en Cheshire y Londres.

Escrito por Ben Trott Publicado en Propiedad Comercial, Noticias Etiquetado como

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