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Was ist eine variable Provision und warum sollten Hausverkäufer sie verlangen?

Die Kolumne dieser Woche soll denjenigen helfen, die von einem besseren Verständnis der Bezahlung von Immobilienmaklern profitieren könnten. Wenn Sie sich damit bereits gut auskennen, Bitte haben Sie Geduld mit mir, während ich einige Informationen mit denen teile, die nicht so gut informiert sind.

Bevor ich erkläre, was eine variable Provision ist, lassen Sie mich erklären, wer die Provisionen in der typischen Immobilientransaktion zahlt und wer erhält.

Normalerweise zahlen Verkäufer die volle Provision an den Listing Agent, der dann den Agenten, der den Käufer vertritt, entschädigt. Wie Provisionen bezahlt und geteilt werden, ist der Hauptzweck des Multi-List—Dienstes, oder „MLS“ – ein System der „Zusammenarbeit und Entschädigung“ bereitzustellen.“ Wenn Sie Mitglied einer MLS sind (ein Muss, wenn Sie mehr als nur Mundpropaganda betreiben möchten), verpflichten Sie sich, alle Ihre Angebote darauf zu platzieren, damit andere MLS-Mitglieder sie anzeigen und verkaufen können. MLS-Listings geben an, wie viel der „kooperierende“ Broker vom Listing Agent für die Beschaffung des Käufers entschädigt wird.

Immobilienfirmen dürfen die Provisionssätze, die ihre Agenten Verkäufern berechnen, nicht diktieren, teilen oder diskutieren. Dies würde eine Preisfestsetzung darstellen, eine Straftat des Bundes nach dem Sherman Anti-Trust Act von 1890. Makler können jedoch den Betrag diktieren, den jeder Agent anderen Agenten anbietet, die ihre Angebote verkaufen. Bei Golden Real Estate verlangen wir, wie die meisten Broker, dass unsere Broker-Mitarbeiter eine „Koop“ -Provision von mindestens 2,8% anbieten. Ich habe festgestellt, dass das Anbieten von weniger dazu führen könnte, dass andere MLS-Mitglieder weniger zeigen.

Hinter dieser 2,8% igen Koop-Provision steckt eine gewisse Geschichte. Bevor das Justizministerium der Immobilienbranche verbot, sich an der Festsetzung von Immobilienprovisionen zu beteiligen, legte das Denver Board of Realtors den Zinssatz auf 7% fest und legte die Koop-Provision auf 40% davon fest, was 2,8% entspricht. Die Auflistungsprovisionen begannen aufgrund des Wettbewerbs zu fallen, sobald Makler den Verkäufern nicht mehr sagen konnten, dass es eine „Standard“ -Provision gab, aber die Koop-Provision blieb bei 2,8%, um sicherzustellen, dass ihre Angebote von Agenten angezeigt wurden. Infolgedessen ist es nicht ungewöhnlich, dass Listing Agents beim Abschluss weniger erhalten als Buyers Agents, obwohl sie alle Kosten für die Auflistung eines Eigenheims übernehmen — Schilder, Werbung, Fotos, Videotouren, Vorführservice, Inszenierungsberatungen usw.

Vielleicht haben Sie Anzeigen gesehen, die eine „1% Listing-Provision“ anbieten.“ Solche Anzeigen verbergen (außer in ihrem Kleingedruckten) die Tatsache, dass zusätzliche 2,8% hinzugefügt werden, um den Agenten des Käufers zu entschädigen. Wie oben erwähnt, beinhaltet die Listing-Provision, was der Listing-Agent dem Agenten des Käufers zahlt, so dass die Förderung einer „1% Listing-Provision“ ganz einfach irreführende oder irreführende Werbung ist.

Lassen Sie mich nun erklären, was eine „variable Provision“ ist und warum Verkäufer sie verlangen sollten.

Eine variable Provision ist eine, die reduziert wird, wenn der Listing Agent den Agenten eines Käufers nicht entschädigen muss — mit anderen Worten, wenn der Listing Agent ein Angebot an seinen eigenen Käufer oder an einen nicht vertretenen Käufer, wie z. B. einen Tag der offenen Tür, verkauft. Listing Agents mögen es, ein Listing zu „verdoppeln“, weil dies verdoppeln kann, was sie mit einer bestimmten Transaktion verdienen.

Verkäufer möchten sicherlich, dass ihr Listing Agent motiviert wird, ihre eigenen Angebote zu verkaufen, aber wenn das passiert, sollte der Agent sein Glück mit dem Verkäufer teilen? Das ist der Zweck der variablen Provision.

Normalerweise liste ich ein Haus für 5,6% auf und verpflichte die Hälfte davon (2,8%) zur Zahlung einer Koop-Provision, aber ich reduziere meine Provision auf 4,6%, wenn ich das Haus selbst verkaufe. Auf diese Weise verdiene ich immer noch mehr, aber mein Verkäufer zahlt weniger. Ich möchte, dass es eine Win / Win-Situation ist.

Die MLS-Regeln verlangen, dass jede Auflistung die Existenz einer variablen Provision offenlegt, damit Makler, die Käufer vertreten, wissen, worauf sie stoßen, falls ihr Käufer mit einem anderen Käufer konkurrieren muss, der keinen eigenen Agenten hat.

Bevor Sie ein Angebot einreichen, fragen die Agenten der Käufer in der Regel den Listing Agent, ob andere Angebote vorliegen. Wenn die MLS angibt, dass eine variable Provision vorliegt, möchte der Agent des Käufers wissen, ob eines der Angebote von nicht vertretenen Käufern stammt, und wenn ja, wie hoch die variable Provisionsdifferenz ist. Wenn die Differenz (wie bei meinen Angeboten) 1% beträgt, weiß der Agent des Käufers, dass das Angebot seines Kunden 1% höher sein muss als das Angebot eines nicht vertretenen Käufers, um für den Verkäufer den gleichen Geldwert zu haben.

Ebenso kann der Listing Agent, wenn er sich mit nicht vertretenen Käufern trifft, ihnen mitteilen, dass die variable Provision ihr Angebot 1% mehr wert macht, wenn sie keinen Agenten beauftragen, sie zu vertreten.

Bei Golden Real Estate haben wir andere Belohnungen, die wir dem nicht vertretenen Käufer anbieten können, einschließlich „totally free Moving“ — kostenlose Nutzung unserer Umzugswagen, frei bewegliche Arbeitskräfte, Gas und Verpackungsmaterialien — wenn sie sich entscheiden, mit uns zu arbeiten, anstatt einen Agenten des Käufers einzustellen.

Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass eine variable Provision Bestandteil jeder Kotierungsvereinbarung sein sollte. Meine eigene Untersuchung der verkauften Notierung an der MLS ergab jedoch, dass weniger als 20% von ihnen eine variable Provision angaben. Mit anderen Worten, mehr als 80% der Verkäufer haben eine Listing-Vereinbarung unterzeichnet, die es ihrem Agenten ermöglicht, 100% ihrer Provision zu behalten, wenn sie den Verkauf verdoppeln.

Meine Forschung hat auch gezeigt, dass ungefähr 7% aller Immobilienverkäufe doppelseitig sind. So verpassten etwa 7% dieser 80% einen Rabatt von mehreren tausend Dollar auf ihre Immobilienprovision, den sie möglicherweise genossen hätten, wenn sie beispielsweise bei einem goldenen Immobilienmakler gelistet hätten.

Viele Häuser werden verkauft, bevor sie in der MLS aktiv werden. Einige, aber nicht alle, werden nach dem Schließen in die MLS aufgenommen und zeigen null Tage auf dem Markt. Ich habe oben erwähnt, dass 7% der MLS-Verkäufe insgesamt doppelseitig sind, aber dieser Prozentsatz springt auf ungefähr 31% für MLS-Verkäufe mit null Tagen auf dem Markt. Davon gaben 70% keine variable Provision an. Man kann vermuten, dass viele dieser Verkäufer nicht nur keinen so hohen Preis für ihr Haus bekommen haben, wie sie es hätten können, wenn es als aktives Listing in die MLS aufgenommen worden wäre, sondern auch eine ermäßigte Provision verloren hätten.

Es ist zu beachten, dass die MLS zwar eine variable Provision für würdig hält, ein eigenes Datenfeld zu haben, dem Standard-Kotierungsvertrag jedoch kein Ort zur Angabe einer variablen Provision fehlt. Wenn der Vertrag einen Abschnitt zur Eingabe dieser Informationen hätte, könnten mehr Verkäufer vor der Unterzeichnung danach fragen. Stattdessen, es sei denn, Ihr Agent bietet es proaktiv an, wie wir es tun, Sie denken möglicherweise nicht daran, es als zusätzliche Bestimmung aufzunehmen.

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