Articles and news

co je ‚variabilní provize‘ a proč by měl domácí prodejci požadovat?

Tento týden sloupec je určen na pomoc těm, kteří by mohli těžit z lepšího pochopení toho, jak jsou Realitní makléři placeni. Pokud jste již dobře vyznají v tomto, prosím, mějte se mnou, zatímco já sdílet některé informace s těmi, kteří nejsou tak dobře informováni.

než vysvětlím, co je variabilní provize, dovolte mi vysvětlit, kdo platí — a kdo přijímá — provize v typické transakci s nemovitostmi.

prodejci obvykle platí plnou provizi agentovi výpisu, který pak kompenzuje agenta zastupujícího kupujícího. Jak jsou provize placeny a sdíleny, je primárním účelem služby s více seznamy, nebo „MLS“ — poskytnout systém „spolupráce a kompenzace“.“Pokud jste členem MLS (nutností, pokud chcete udělat víc než jen ústní nemovitosti), zavazujete se, že na něj umístíte všechny své výpisy, aby je ostatní členové MLS mohli ukázat a prodat. Výpisy MLS zveřejňují, kolik bude „spolupracující“ makléř kompenzován agentem výpisu za pořízení kupujícího.

realitní firmy nesmí diktovat, sdílet nebo diskutovat o provizních sazbách, které jejich agenti účtují prodejcům. To by představovalo stanovení ceny, federální trestný čin podle Shermanova antimonopolního zákona z roku 1890. Makléřské společnosti však mohou diktovat částku, kterou každý agent nabízí jiným agentům, kteří prodávají své výpisy. Ve společnosti Golden Real Estate, stejně jako většina makléřů, požadujeme, aby naši zprostředkovatelé nabízeli minimální provizi 2.8% „co-op“. Nabídka méně by mohla mít za následek, zjistil jsem, v menším počtu představení ostatními členy MLS.

za tou 2.8% kooperativní provizí je nějaká historie. Předtím, než Ministerstvo spravedlnosti zakázalo realitnímu průmyslu zapojit se do stanovení provizí za nemovitosti, Denver Board of Realtors stanovil sazbu na 7% a zavěsil kooperativní Komisi na 40%, což je 2.8%. Výpisové provize začaly klesat kvůli konkurenci, jakmile realitní kanceláře již nemohly říct prodejcům, že existuje „standardní“ provize, ale kooperativní provize zůstala na 2.8%, aby zajistila, že jejich výpisy byly zobrazeny agenty. V důsledku toho není nyní neobvyklé, že agenti výpisu dostávají při uzavření méně než agenti kupujících, i když absorbují všechny náklady na výpis domů-značky — reklama, fotografie, video prohlídky, zobrazovací služba, Pracovní konzultace atd.

možná jste viděli reklamy nabízející “ 1% provizi za výpis.“Takové reklamy zakrývají (s výjimkou jejich drobného tisku) skutečnost, že se přidá dalších 2, 8% k vyrovnání agenta kupujícího. Jak je uvedeno výše, Komise pro výpis zahrnuje to, co agent pro výpis zaplatí agentovi kupujícího, takže propagace „1% provize za výpis“ je jednoduše zavádějící nebo klamavá reklama.

dovolte mi nyní vysvětlit, co je „variabilní provize“ a proč by ji prodejci měli požadovat.

variabilní provize je taková, která se snižuje, když agent výpisu nemusí kompenzovat agenta kupujícího-jinými slovy, když agent výpisu prodá výpis svému vlastnímu kupujícímu nebo nezastoupenému kupujícímu,jako je návštěvník otevřeného domu. Agenti výpisu rádi“ zdvojnásobí “ výpis, protože tak mohou zdvojnásobit to, co vydělají na dané transakci.

prodejci určitě chtějí, aby jejich agent byl motivován k prodeji svých vlastních výpisů, ale když se to stane, měl by agent sdílet své štěstí s prodávajícím? To je účel variabilní provize.

obvykle uvádím domov pro 5.6%, přičemž polovinu z toho (2.8%) zavazuji k zaplacení kooperační provize,ale při prodeji domu sám snižuji provizi na 4.6%. Tímto způsobem stále vydělávám více, ale můj prodejce platí méně. Chci, aby to byla výhra / výhra.

pravidla MLS vyžadují, aby každý výpis odhalil existenci variabilní provize, aby makléři zastupující kupující věděli, proti čemu jsou v případě, že jejich kupující musí soutěžit s jiným kupujícím, který nemá svého vlastního agenta.

před odesláním nabídky se agenti kupujících obvykle zeptají agenta výpisu, zda existují další nabídky. Pokud MLS naznačuje, že existuje variabilní provize, agent kupujícího bude chtít vědět, zda některá z nabídek pochází od nezastoupených kupujících, a pokud ano, výše variabilního diferenciálu provize. Pokud je rozdíl (jako u mých výpisů) 1%, pak agent kupujícího ví, že nabídka jeho klienta musí být o 1% vyšší než nabídka nezastoupeného kupujícího, aby měla stejnou peněžní hodnotu jako prodávající.

stejně tak při setkání s nereprezentovanými kupujícími může agent výpisu poradit, že variabilní provize činí jejich nabídku v hodnotě 1% více, pokud nezúčastní agenta, který je zastupuje.

v Golden Real Estate máme další odměny, které můžeme nabídnout nezastoupenému kupujícímu, včetně „zcela volného pohybu“ — bezplatné používání našich pohybujících se nákladních vozidel, volně se pohybující práce, plynu a obalových materiálů — pokud se rozhodnou pracovat s námi místo najímání agenta kupujícího.

v zásadě se domnívám, že variabilní provize by měla být součástí každé dohody o zařazení na seznam. Můj vlastní výzkum prodaného seznamu na MLS však zjistil, že méně než 20% z nich uvedlo variabilní provizi. Jinými slovy, více než 80% prodejců podepsalo smlouvu o výpisu, která umožňuje jejich agentovi udržet 100% své provize, pokud prodej zdvojnásobí.

můj výzkum také ukázal, že zhruba 7% všech prodejů nemovitostí je dvojité. Tak asi 7% z těchto 80% přišlo o několikatisícovou slevu ve své realitní Komisi, kterou by si mohli užít například u Zlatého realitního makléře.

mnoho domů se prodává dříve, než jsou aktivní na MLS. Některé, ale ne všechny, jsou po uzavření uvedeny na MLS a vykazují nulové dny na trhu. Výše jsem zmínil, že 7% celkového prodeje MLS je dvojí, ale toto procento skočí na zhruba 31% U prodeje MLS s nulovými dny na trhu. Z toho 70% neuvedlo variabilní provizi. Mnoho z těchto prodejců, lze se domnívat, nejenže nedostal tak vysokou cenu za svůj domov, jak by mohli mít, kdyby byl uveden na MLS jako aktivní výpis, ale také přišel o zlevněnou provizi.

je třeba poznamenat, že zatímco MLS považuje proměnnou provizi za hodnou mít své vlastní datové pole, standardní smlouva o výpisu neobsahuje žádné místo pro specifikaci proměnné provize. Pokud by smlouva měla část pro zadání těchto informací, více prodejců se na to může zeptat před podpisem. Místo toho, pokud to váš agent nenabízí proaktivně, jako my, možná vás nenapadne požádat o jeho zahrnutí jako další ustanovení.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.